Co je to AML? Proč ho realitní kancelář nebo advokátní kancelář vyžaduje? Musím ho podstoupit, nebo mohu odmítnout?

Zkratka AML znamená v anglickém jazyce Anti-Money Laundering, což je soubor právních opatření, která mají zabránit praní špinavých peněz a financování terorismu. Opatření jsou obvykle součástí regulací, jež mají chránit finanční systém před zneužitím pro nelegální účely. V České republice platí zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“).

Zákon stanovuje subjektům povinnost podílet se na ochraně ekonomického prostoru, aby nedocházelo k praní špinavých peněz. Realitní i advokátní kanceláře často pracují s finančními transakcemi a mají povinnost dodržovat AML zákony a předpisy.[1] To zahrnuje provádění řádných „průzkumů“ zákazníků/klientů a sbírání informací o zdroji prostředků použitých při transakcích. Advokát má například povinnost identifikovat klienta a ověřit jeho politickou exponovanost.

Pokud vás realitní nebo advokátní kancelář žádá o absolvování AML procesu (žádají informace, dokumenty aj.), pouze tím plní povinnosti, které jim ukládá zákon, stejně jako to činí například banka při poskytování úvěrů. Jde o standardní postup při provádění obchodních transakcí a má za cíl chránit jak vás, tak i kancelář před možným zneužitím finančního systému. V praxi to znamená, že si kancelář u kupujícího musí ověřit identitu a zjistit zdroj jeho finančních prostředků, u prodávajícího naproti tomu zjišťuje, kdy nabyl nemovitou věc, v jakém časovém horizontu ji prodává a proč.

Není třeba se ničeho bát, i ochrana osobních údajů je klíčovou součástí procesu AML.

Advokáti jsou povinni chránit osobní údaje svých klientů a používat je pouze pro účely AML a jiné zákonné účely. Během procesu se musí dodržovat příslušné zákony a předpisy týkající se ochrany osobních údajů. Navíc jsou povinni uchovávat osobní údaje klientů v bezpečném prostředí a učinit vhodná opatření k zabránění neoprávněného přístupu k nim.

Stačí mi kupní smlouva od realitní kanceláře, nebo si mám vzít právníka? Kolik stojí příprava kupní smlouvy? A postačí vzorová smlouva z internetu?

Rozhodnutí, zda potřebujete právníka při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost, závisí na mnoha faktorech. Těmi jsou zpravidla komplexnost, složitost a hodnota transakce, vaše znalosti a zkušenosti v oblasti nemovitostí a práva, kvalita smluvní dokumentace zajišťované realitní kanceláří a v neposlední řadě i váš vnitřní pocit jistoty, že s advokátem člověka nic nepřekvapí.

Stažení a použití kupní smlouvy z internetu důrazně nedoporučujeme, tím spíše, že řešíte transakci v řádu milionů korun a pokaždé je nutné přizpůsobit smlouvu smluvním stranám a převáděným nemovitostem, včetně zvážení všech rizik. Vzorové smlouvy z internetu zpravidla nezohledňují všechny varianty, byť se to na první pohled nemusí zdát. Počáteční radost z ušetřených peněz mohou záhy vystřídat smutek a obavy.

Dobře zpracovaná kupní smlouva chrání jak kupujícího, tak prodávajícího. Obsahuje důležité podmínky, prohlášení a ujednání týkající se prodávané nemovitosti, jejích možných vad a omezení váznoucích na nemovitostech, včetně kupní ceny, podmínek financování nebo způsobu předání. Zároveň by smlouva měla smluvní strany plynule provádět celou transakcí, aby v každém okamžiku věděly, jaký krok následuje, do kdy musí být proveden, na splnění čí povinnosti se čeká apod.

Advokátní kanceláře mohou poskytnout komplexní servis, který zahrnuje sestavení smluvní dokumentace vč. úschovy finančních prostředků. Pokud smluvní dokumentaci zajišťuje realitní kancelář, může advokátní kancelář provést přezkum a kontrolu kupní smlouvy a smlouvy o úschově vč. jejich revize, ale také ověření podpisů a další právní podporu v průběhu transakce (dědické řízení k nemovitosti prodávajícího, komunikace s financující bankou, jednání s insolvenčním správcem při koupi nemovitosti v rámci insolvence aj.). Advokátní kancelář by v takovém případě měla být schopna dodat pocit jistoty, že všechny právní aspekty transakce jsou řádně zajištěny.

Realitní kanceláře ve většině případů zajišťují zpracování smluvní dokumentace, jejíž cena je zahrnuta v odměně realitní kanceláře. Pokud klient osloví advokátní kancelář napřímo, lze očekávat rozpětí odměny za zpracování smluvní dokumentace a poskytnutí úschovy od 10 000 Kč bez DPH až do 1 % z kupní ceny. Záleží vždy na cenové politice advokátní kanceláře a rozsahu služeb spojených s vypracováním dokumentace.

Co je to advokátní úschova? Vyplatí se nechat si do ní složit peníze? Kolik za tuto službu zaplatím?

Obdobně jako u předchozí otázky bude vždy záležet na cenové politice advokátní kanceláře. Většina kanceláří poskytuje advokátní úschovy již jako součást balíčku právních služeb, tzn. včetně zpracování smluvní dokumentace.

Advokátní úschova je jednou v právních služeb vymezených přímo v zákoně o advokacii,[2] kterou mohou poskytovat pouze advokáti, tedy osoby zapsané v seznamu vedeném Českou advokátní komorou jako advokát. Není-li dotyčná osoba zapsaná v seznamu ČAK (https://www.cak.cz/), pak není advokátem a advokátní úschovu provádět nesmí.

Výhoda advokátní úschovy (resp. úschovy obecně) je nasnadě. Při prodeji nemovité věci v jeden okamžik nedisponuje jedna či druhá smluvní strana finančními prostředky a zároveň i vlastnickým právem k nemovitosti. Pokud by se vypořádání kupní ceny provádělo napřímo, kupující by ji hradil buď před převodem vlastnického práva (výhodné pro prodávajícího), nebo po jeho převodu (výhodnější pro kupujícího). Díky úschově kupní ceny se zjednodušeně řečeno mezi smluvními stranami převádí vlastnické právo, řeší financování prostřednictvím banky a s tím související zástavní právo, čeká se na uplynutí zákonné 20denní lhůty, během které katastrální úřad nesmí vklad vlastnického práva povolit, a přitom ani jedna strana smlouvy po tuto dobu nedisponuje finančními prostředky.

Úschovu kupní ceny, ať už se bude jednat o advokátní úschovu, notářskou úschovu nebo úschovu prováděnou bankou, můžeme vřele doporučit.

Jak zjistit skutečný stav nemovitosti? Jak se postavit k vadám nemovitosti?

Pod pojmem skutečný stav nemovitosti si představme dvě množiny informací, které by kupujícího měly zajímat. Skutečný právní stav a skutečný faktický stav nemovitosti.

Skutečný právní stav. Podle § 980 a § 984 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, platí zásada formální a materiální publicity veřejných seznamů. Základem pro zjištění právního stavu je nahlédnout do katastru nemovitostí. První seznámení s nemovitostí je možné díky bezplatnému náhledu do katastru prostřednictvím webového rozhraní https://nahlizenidokn.cuzk.cz/.

Následně doporučujeme získat placený výpis z katastru nemovitostí, který poskytuje podrobný přehled o evidovaném stavu nemovitosti ke konkrétnímu datu a času. Tento výpis obsahuje údaje o vlastníkovi, popis nemovitosti a věcná práva zatěžující nemovitost. Nejčastěji se v praxi setkáváme se:

• služebností inženýrských sítí, která zajišťuje napojení pozemků a staveb na elektrické vedení, k vodovodním a kanalizačním sítím,
• služebností bytu, například v podobě věcného břemene dožití, které oprávněné osobě umožňuje obývat nemovitost, aniž by byla jejím vlastníkem,
• dalšími druhy služebností, jako jsou služebnost cesty, stezky či opory cizí stavby aj.

Právní vadou však nemusí být pouze omezení zapsané ve veřejném seznamu. Například právo nájemce užívat byt na základě nájemní smlouvy je právní vadou, o které vás prodávající musí informovat před uzavřením kupní smlouvy. Podobně mohou právní vadou být i jiné smluvní vztahy omezující výkon vlastnického práva, exekuce nařízená vůči prodávajícímu, probíhající soudní spory, jejichž předmětem je prodávaná nemovitost, dluhy a nedoplatky vůči společenství vlastníků jednotek, nezapsané stavby nebo změny těchto staveb (viz níže) atp.

Skutečný faktický stav. Faktický stav nemovitosti zjistíme nejlépe její důkladnou prohlídkou a kontrolou. Prodávajícím doporučujeme být transparentní, sdělit kupujícímu všechny známé vady a uvést je do kupní smlouvy. Je také vhodné kupujícímu poskytnout:

• fotodokumentaci nemovitosti a případných rekonstrukcí,
• stavebně-technickou dokumentaci a projektovou dokumentaci,
• průkaz energetické náročnosti budovy (tato povinnost vyplývá přímo ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií),
• zprávy o revizích hromosvodu, elektrického zařízení, spalinové cesty, plynového zařízení (v případě domů),
• další relevantní doklady (např. záruční listy spotřebičů).

Kupujícím naopak doporučujeme absolvovat prohlídku s odborníkem, který může odhalit zjevné vady, jako jsou praskliny ve zdivu nebo stropu, viditelná vlhkost či stopy plísní, špatný stav střechy, oken, izolace, jiné stavební nedokonalosti apod.

Problematické jsou tzv. skryté vady, které existují v okamžiku přechodu nebezpečí škody na věci z prodávajícího na kupujícího (ve smlouvách bývá zpravidla ujednáno, že k tomuto přechodu nebezpečí škody dochází k okamžiku předání nemovité věci), ale které nejsou zjistitelné běžnou prohlídkou. Tyto vady se často projeví až s odstupem času a mohou vést ke sporům mezi kupujícím a prodávajícím. Příkladem se může jednat o nedostatečnou hydroizolaci domu způsobující vlhkost zdiva či jiné prosakování vody, špatnou izolaci střechy vedoucí k zatékání vody, nesprávné provedení odpadního potrubí, které může způsobit zápach nebo zpětný tok odpadní vody, poruchy elektroinstalace způsobující nefunkčnost zásuvek, přetížení obvodů apod.

V případě skrytých vad je často nutné přizvat soudního znalce, který vypracuje odborný posudek. Posudek obvykle zahrnuje popis vady, její příčiny, doporučené opravy a odhad nákladů. Zjištěné vady následně musí kupující uplatnit u prodávajícího v podobě práv z vadného plnění. Nejčastěji kupující žádá o uvedení nemovitosti do stavu podle kupní smlouvy, tedy bez vad, nebo o přiměřenou slevu z kupní ceny.

Za zmínku stojí nárok kupujícího na přiměřenou slevu z kupní ceny u pozemků, které nemají výměru určenou v kupní smlouvě. Zákonodárce ovšem doplňuje limitaci, pokud pozemek nemá výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

Mějte na paměti, že skryté vady u nemovitých věcí je nutné vytknout bez zbytečného odkladu poté, co je můžete při dostatečné péči zjistit, v případě skrytých vad stavby spojené se zemí pevným základem nejpozději do pěti (5) let od nabytí věci. Pro uplatnění práv ze skrytých vad u ostatních nemovitých věcí je nutné tyto vady oznámit bez zbytečného odkladu po jejich zjištění, nejpozději však do dvou (2) let od odevzdání věci. Zmeškání této lhůty nezpůsobuje zánik práva, avšak vede k jeho oslabení z důvodu promlčení. V takovém případě, pokud prodávající vznese námitku opožděného uplatnění, soud práva z vadného plnění nepřizná.

Pro vztahy se spotřebiteli navíc platí tzv. domněnka vadnosti zboží. Podle § 2161 odst. 5 občanského zákoníku: „Projeví-li se vada v průběhu jednoho roku od převzetí, má se za to, že věc byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha věci nebo vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně.“ Spotřebitel je tedy v lepší důkazní pozici a je na prodávajícím, aby prokázal opak.

U nemovitých věcí pak občanský zákoník v § 2129 odst. 3 zakotvuje dokonce dvouletou domněnku vadnosti.

Jaké jsou daňové aspekty převodu nemovitostí?

Daňové aspekty se u prodávajícího a kupujícího liší.

Prodávající. Prodávající převedl vlastnické právo na kupujícího a obdržel za ně finanční prostředky. Stát na kupní cenu standardně nahlíží jako na příjem prodávajícího, který musí přiznat a odvést z něj daň z příjmu. Zákonodárce ovšem myslel na situace, u kterých nepovažoval za spravedlivé, aby příjem z prodeje nemovitých věcí byl předmětem daňové povinnosti.

Pro fyzické osoby platí § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, který od daně osvobozuje například (1) prodej rodinného domu nebo bytu, který nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud prodávající měl v nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, (2) prodej nemovitosti při kratší době bydlení (méně než 2 roky), pokud prodávající použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od okamžiku nabytí kupní ceny (3) prodej nemovitosti po delší době vlastnictví, pokud doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem přesáhne 10 let (u nemovitostí, které nejsou zahrnuty do obchodního majetku). Velká část prodejů nemovitostí a získání finančních prostředků proto nebude předmětem daně z příjmu, nicméně prodávající musí vždy posoudit, zda jeho případ do zákonných výjimek spadá, či nikoliv.

U právnických osob, které prodávají novostavby domů a bytů s kupní cenou zahrnující DPH, vzniká povinnost odvést tuto daň státu.

Kupující. Kupující nabyl vlastnické právo k nemovité věci. Nemusí tedy řešit daň z příjmů, oproti tomu nesmí zapomenout na daň z nemovitých věcí. Po koupi je kupující povinen podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí a daň pravidelně (každoročně) hradit. Příslušný zákon rozlišuje mezi daní z pozemků a daní ze staveb a jednotek. Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku. U daně ze staveb a jednotek je to vlastník těchto nemovitých věcí. Zákonodárce v § 4 a § 9 definoval nemovité věci, které jsou od daně osvobozeny. Jsou jimi například pozemky ve vlastnictví České republiky, zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky a pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící škole nebo školskému zařízení zapsanému ve školském rejstříku, knihovně vedené v evidenci knihoven, zařízení sociálních služeb, provozu malých vodních elektráren aj.

Základ daně se vždy liší podle druhu pozemku (zemědělský, lesní, ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky atd.). U stavebních pozemků je základem daně skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období. U staveb a jednotek se vychází vždy pouze z výměry zastavěné plochy v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.

Sazba daně se rovněž liší podle toho, do jaké skupiny pozemek spadá. Stavební pozemek má k 1. 1. 2025 definovanou sazbu 3,50 Kč za každý 1 m2. Nejnižší sazbu mezi pozemky mají nevyužitelné ostatní plochy (0,08 Kč), naopak nejvyšší sazba se uplatní u ostatních zpevněných ploch pozemku (9,00 Kč). U staveb a jednotek se sazba pohybuje od 3,50 Kč do 18,00 Kč.

Při výpočtu daně vlastník musí počítat s celou řadou koeficientů, které v konečném důsledku ovlivní výslednou daň. U pozemků a některých budov a jednotek jde o koeficient 1,0–4,5 podle počtu obyvatel v obci. U staveb a jednotek zákon navíc pracuje s koeficienty, které násobí podlahovou plochu bytových jednotek a domů. To vše podléhá dalším koeficientům, konkrétně inflačnímu koeficientu, který upravuje výslednou daň o míru inflace,[3] a místnímu koeficientu v rozmezí 0,5–5, jehož konkrétní stanovení zákon ponechává na obcích.

Kupující je povinen podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. 1. následujícího roku po nabytí vlastnictví k nemovitosti a daň je zpravidla splatná do 31. 5. běžného roku (tedy roku, za který se platí). Pro podání daňového přiznání doporučujeme navštívit web https://financnisprava.gov.cz/ a v sekci „Daně“ v databázi daňových tiskopisů vyhledat daň z nemovitých věcí a tiskopis „Přiznání k dani z nemovitých věcí“ spolu s pokyny k vyplnění přiznání. Pohodlnou alternativou je možnost využít přímo elektronický formulář přiznání, který kupujícího postupně provede celým daňovým přiznáním od volby správce daně až po podpisová pole.

Závěrem upozorníme, že tzv. daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti nebo ze směrné hodnoty (podle toho, která částka byla vyšší) se od roku 2020 neplatí, neboť byla zrušena.

Co si můžu postavit na pozemku?

Zvažování výstavby na pozemku a zjišťování informací, požadavků a limitů je vskutku důležitým krokem předtím, než se rozhodnete do nemovitosti a do stavby na pozemku investovat prostředky. Na počátku si udělejte důkladný průzkum a získejte maximum informací. Spolupráce s odborníky a konzultace s místními úřady vám pomohou si ověřit, že vaše plány jsou a při realizaci výstavby budou v souladu s platnými předpisy a možnými omezeními. Při svých úvahách myslete na následující:

• Ne všechny pozemky jsou vhodné pro veškeré typy výstavby. Je důležité zkontrolovat zásady územního rozvoje, územní plány, a pokud je to jen trochu možné, i případné záměry zastupitelstva obce s danou lokalitou. Díky tomu můžete zjistit, jaké typy budov jsou povoleny na daném pozemku.
• Přístup k pozemku a okolo něj je klíčovým faktorem pro rozhodnutí o stavbě. Doporučujeme si zjistit, zda je pozemek přístupný z veřejné silnice.
• Před rozhodnutím zda a co stavět je vhodné provést předvýzkumy a najmout si odborníka, jako je geodet nebo inženýr stavebnictví, aby posoudil stav pozemku a možnosti výstavby.
• Stav pozemku a možnosti výstavby mohou ovlivnit cenu. Pokud jsou na pozemku přítomny přírodní překážky nebo omezení výstavby, může to reálně snížit tržní cenu a hodnotu pozemku a naopak zvýšit cenu za stavbu.
• Lustrace katastru nemovitostí může odhalit možné právní vady nebo omezení, které by mohly ovlivnit vaše plány ohledně výstavby. Nelze opomenout ani skryté právní vady a omezení, jež v katastru nemovitostí uvedené nejsou.

Zásady územního rozvoje (ZÚR) a územní plány (ÚP) jsou klíčové dokumenty v procesu územního plánování, které mají značný vliv na to, zda a jak můžete na daném pozemku stavět. ZÚR jsou součástí územně plánovací dokumentace a vydávají se pro celé území kraje. Stanovují základní požadavky na účelné a hospodárné uspořádání území, vymezují plochy nebo koridory nadmístního významu a stanoví požadavky na jejich využití. ZÚR jsou závazné pro obce a jejich územní plány musí být v souladu se ZÚR.[4]

ZÚR také definují koncepci rozvoje území kraje a mohou určit, že pro určité změny využití území je potřeba provést územní studii nebo vydat regulační plán. Grafická část ZÚR se obvykle vydává v měřítku, které nerozlišuje jednotlivé parcely nebo stavby, a proto z ní přímo nelze zjistit, zda konkrétní parcela nebo stavba bude dotčena nějakým záměrem. To se dozvíte až z ÚP, který je podrobnější a vydává se v měřítku umožňujícím rozlišit jednotlivé parcely.[5]

Pokud plánujete stavět, seznamte se s platnými ZÚR a ÚP pro oblast, kde pozemek leží. Tyto dokumenty určují, co na svém pozemku můžete a nemůžete stavět a jaké existují plány pro vývoj území vč. druhu a vedení komunikace v obci. Mohou mít přímý dopad na vaše plány s pozemkem a poskytnou vám vstupní informace o tom, zda je možné na pozemku stavět, jaké jsou podmínky pro výstavbu a zda jsou pro vaši oblast plánovány veřejně prospěšné stavby nebo opatření, které by mohly váš záměr ovlivnit.

Doporučujeme také informovat se na stavebním úřadě o možných omezeních z jejich strany, která mohou ovlivnit vaše plány ohledně výstavby, například v rámci ochrany přírody, urbanistických plánů nebo historických zón. V některých lokalitách mohou existovat specifická omezení ohledně vzhledu nebo typu střechy (například v chráněných krajinných oblastech bývá stanoveno, že sklon střechy musí dosahovat určitých stupňů, příkladem může být výstavba v CHKO Žďárské vrchy).

Při koupi pozemku za účelem výstavby prosím nepřehlížejte informace o zemědělském půdním fondu (ZPF), který v České republice definuje zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. Fond zahrnuje půdu určenou pro zemědělskou produkci, tj. ornou půdu, trvalé travní porosty, vinice, chmelnice, sady a zahrady. Zemědělský půdní fond je chráněný právně, aby se zajistilo zachování a efektivní využívání zemědělské půdy pro produkci potravin a jiné zemědělské účely. Pokud chcete stavět na pozemku, který je součástí zemědělského půdního fondu, musíte projít procesem vynětí pozemku z tohoto fondu.

Proces vynětí pozemku obvykle zahrnuje několik kroků, se kterými vám zkušená advokátní kancelář ráda pomůže. Na začátku je žádost o vydání územního rozhodnutí, ve které uvedete, jaký druh stavby plánujete na pozemku realizovat, a prokážete, že záměr je v souladu s územním plánem nebo že existuje jiný zákonný důvod pro vynětí pozemku ze ZPF. Následuje posouzení vlivů na zemědělský půdní fond, které v sobě někdy zahrnuje i zpracování posudku na možné alternativy umístění staveb a jejich dopad na půdní fond. V ideálním případě následuje vyjádření souhlasu s vynětím. Tento souhlas vydává krajský úřad nebo jiný příslušný orgán na základě hodnocení vlivů vašeho záměru na zemědělský půdní fond. Nezapomínejte, že v některých případech může být požadována kompenzace za vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu. Kompenzace může být vyžadována ve formě finančního příspěvku nebo opatření vedoucích k náhradě ztráty zemědělské půdy (např. rekultivace jiné půdy). Proces může být časově náročný a vyžaduje důkladnou přípravu a spolupráci s různými orgány veřejné správy. Doporučujeme proto konzultaci s odborníkem nebo právníkem.

Podle nové legislativy o vynětí půdy pro stavební záměry rozhoduje stavební úřad, který může rozhodovat o výši odvodů za vynětí ze zemědělského půdního fondu.

Co dělat, když prodávající postavil na pozemku novou stavbu nebo přístavbu, ale ta není zapsaná v katastru nemovitostí?

Při koupi nemovitosti je nezbytné ověřit nejen její právní stav, ale i to, zda veškeré stavby na pozemku odpovídají zápisům v katastru nemovitostí. Může se stát, že prodávající na pozemku postavil novou stavbu nebo přístavbu, která však dosud nebyla do katastru zanesena. Taková situace přináší právní rizika, která by měl kupující před podpisem kupní smlouvy důkladně prověřit.

Prvním krokem je zjistit, zda byla nová stavba či přístavba postavena v souladu s platnými právními předpisy. Kupující by si měl ověřit, zda existuje platné stavební povolení nebo zda stavba spadala pod režim ohlášení, což se týká například menších staveb, jako jsou pergoly, garáže nebo drobné přístavby. Nově stavební zákon hovoří o tzv. rozhodnutí o povolení záměru. U větších staveb je vždy nutné mít stavební povolení a následně kolaudační souhlas, pokud to právní předpisy vyžadují. Pokud stavba nemá žádné povolení a úřady o ní nevědí, může být označena za černou stavbu a vlastník může čelit řízení o jejím odstranění. Důležité je rovněž zjistit, zda stavba odpovídá územnímu plánu, neboť některé stavby mohou být postaveny v rozporu s regulacemi obce, což znamená, že je nebude možné ani dodatečně legalizovat.

Pokud se zjistí, že stavba není zapsána v katastru nemovitostí, je nutné řešit její dodatečnou legalizaci. Jestliže byla stavba realizována na základě platného povolení, ale z nějakého důvodu dosud nebyla do katastru zanesena, je třeba získat kolaudační rozhodnutí, pokud nebylo vydáno, a nechat vyhotovit nový geometrický plán, který přesně vymezí polohu stavby. Poté je možné podat návrh na zápis do katastru nemovitostí. Tento proces je poměrně jednoduchý a zpravidla nezpůsobuje větší komplikace.

Jiná situace nastává, pokud stavba vznikla bez řádného stavebního povolení. V takovém případě je nutné požádat stavební úřad o dodatečné povolení stavby. Tento proces zahrnuje podání žádosti na stavební úřad, vypracování projektové dokumentace a získání stanovisek dotčených orgánů, například památkové péče nebo odboru životního prostředí. Pokud stavební úřad dodatečné povolení vydá, lze následně stavbu nechat zapsat do katastru nemovitostí. Pokud však stavební úřad dodatečně stavbu nepovolí, žádost o dodatečné povolení zamítne a nařídí odstranění stavby. To s sebou nese významné náklady a komplikace.

Kupující by si měl být vědom toho, že pokud se rozhodne koupit nemovitost se stavbou, která není zapsána v katastru a není legálně povolena, může se dostat do složité právní situace. Pokud stavební úřad odmítne stavbu dodatečně povolit, může nový vlastník čelit výzvě k jejímu odstranění. Proto je vždy vhodné trvat na tom, aby prodávající stavbu nejprve zlegalizoval a až poté ji zahrnul do prodeje. Pokud prodávající odmítne, lze doporučit vyjednat výraznou slevu z kupní ceny, která by pokryla případné náklady na legalizaci či odstranění stavby. Nejčastěji se však setkáváme s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je závazek budoucího prodávajícího a budoucího kupujícího uzavřít kupní smlouvu ve stanovené lhůtě poté, co dojde k legalizaci stavby.

[1] Realitní kancelář je povinnou osobou podle § 2 odst. 1 písm. d) bod 2. AML zákona a advokát podle § 2 odst. 1 písm. g) AML zákona.

[2] § 56 a násl. zákona č. 86/1996 Sb., o advokacii.

[3] § 11f odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb.: „Inflační koeficient platný ve zdaňovacím období činí podíl bazického úhrnného indexu spotřebitelských cen za domácnosti celkem za květen kalendářního roku bezprostředně předcházejícího tomuto zdaňovacímu období a čísla 100, nejméně však inflační koeficient platný v bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období.“

[4] Tkáčiková J., Právní režim zemědělského půdního fondu. In: Pekárek, M. a kol. Pozemkové právo. Brno: Masarykova univerzita, Právnická fakulta, 2015, s. 333.

[5] Portál územního plánování Kraje Vysočina – Zásady územního rozvoje (O územním plánování) (kr-vysocina.cz).