Pojetí daně z nemovitých věcí v ČR

Teoretický koncept ospravedlnění daně z nemovitých věcí

Nejčastější argument, který ospravedlňuje nízké majetkové daně je, že při nákupu např. nemovitosti určené k bydlení je příjem kupujícího už zdaněn daní z příjmu. Pokud tento příjem dále investuje, aby si naspořil potřebnou částku, následný výnos z investice je podruhé zdaněn daní z příjmu, resp. z dividendy. Nakonec je v ceně nemovitosti v případě novostavby započítána daň z přidané hodnoty. Teoreticky se tedy může jednat až o trojí zdanění příjmu jedné osoby. Protiargumentem je, že zdanění nemovitostí má pomoci zmírnit nerovnost v majetku, neboť nabízí možnost zdanit majetek vzniklý z příjmu, který unikl zdanění některou z důchodových daní. V obecné argumentaci pro opodstatnění daní z nemovitých věcí se zohledňují princip užitku (či prospěchu), princip schopnosti daňové úhrady a ekologický princip.[1]

Princip užitku spočívá ve vyrovnání užitku z nemovitosti a nákladů státu na to, aby ji vlastník mohl využívat dle svých potřeb. Poplatník tak přispívá na služby poskytované státem, resp. obcemi (např. vybudovaná infrastruktura, veřejné osvětlení). Díky tomu může svoji nemovitost pohodlně využívat, a dokonce to může vést ke zvýšení její hodnoty, proto je spravedlivé, aby se vlastník podílel na nákladech.

Princip schopnosti daňové úhrady má za cíl zmírňovat nerovnost v nakumulovaném bohatství. Osoby, které svůj příjem investují, aby měly v budoucnu nějakou výhodu, mají být z hlediska daní postiženy více než osoby, které svůj nízký příjem zcela spotřebují.

Nakonec v poslední době by měl být dán větší prostor diskusi nad třetím principem – principem ekologickým. Ten vychází z předpokladu, že množství půdy je konečné a neměnné. Některé stavby nebo způsoby využití pozemků krajinu znehodnocují, a bylo by spravedlivé z tohoto důvodu odvádět adekvátní náhradu.

Veškerý výnos z daně z nemovitých věcí je příjmem veřejných rozpočtů obcí, které tak mají efektivní nástroj, jak jeho výši ovlivnit, spravovat a hospodařit s ním. V roce 2021 činil celkový výnos z daně z nemovitých věcí 11,9 miliard Kč.

Zdanění majetku má v neposlední řadě mít i motivační účinky pro povinného. Motivuje ho, aby majetek nenechal chátrat, protože i bez jeho využívání bude povinen daň platit.

Historické pozadí nastavení daně z nemovitých věcí

Jedním z důvodů, proč jsou v Česku nízké daně z nemovitostí, je okamžik návratu soukromého vlastnictví v 90. letech 20. století. Po pádu komunistického režimu a ideologie společného vlastnictví se po 40 letech navracely nemovitosti do soukromých rukou. Restituenty byli většinou starší lidé a bylo by neúčelné je zatížit vysokou daní. Zákonodárce nechtěl, aby byli nuceni nemovitost ihned prodat, protože nebudou mít na zaplacení daně. Nemovitosti se také navracely v různých mírách opotřebení a nebylo by spravedlivé, aby vlastníci platili státu vysokou daň, přičemž to byl právě stát, kdo nechal jejich majetek chátrat. Nicméně 30 let poté tyto argumenty přestávají být relevantní a je možné otevřít diskusi a nastavit nová pravidla.

Daňová povinnost je dána zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen “zákon”). Ten upravuje dva druhy daně, a to daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Předmětem daně z pozemků jsou různé druhy pozemků dle jejich využití. Jednotlivé druhy pozemků pak mají přiřazenou vlastní sazbu daně. Sazba daně pro stavební pozemky [§ 6 odst. 2 písm. b) zákona] je navíc násobena koeficientem dle velikosti obce, do jejíhož katastrálního území pozemek spadá. Pro jednotlivé části obce lze koeficient zvýšit o jednu kategorii (případně o jednu až tři kategorie snížit) obecně závaznou vyhláškou.

Předmětem daně ze staveb je zdanitelná stavba nebo jednotka dokončená nebo užívaná. Výše daně ze staveb a jednotek je vypočítána dle typu pozemku, základu daně, sazby daně a koeficientu stejného jako v případě stavebního pozemku.

Od 1. ledna 2021 bylo novelizací § 12 zákona umožněno obcím stanovit si místní koeficient i jen pro část území v rozmezí 1,1 až 5, aby mohly regulovat a postihovat jen některé oblasti svého území.

Struktura zdanění v ČR a komparace s Francií

Češi dlouhodobě zastávají názor, že nízké zdanění nemovitostí kompenzují vysoké daně z příjmu a odvody na sociálním a zdravotním pojištění. Nicméně dle dat Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (viz graf) českému daňovému poplatníkovi zůstává po zdanění 56,1 % příjmu.[2] Například ve Francii, která je vnímána jako sociální stát, je to pouze 53,4 % příjmu.[3] A jaká je výše odvodu daně z nemovitostí ve Francii?

Daň z nemovitosti se ve Francii skládá ze tří prvků. Za prvé z katastrální nájemní hodnoty nemovitosti, která odpovídá výši teoretického nájemného, ​​které by bylo možné uplatnit v případě pronájmu. Dále z koeficientu přecenění, o němž se každoročně rozhoduje ve vládě při hlasování o finančním zákoně. Aktuálně je koeficient nastaven na 50 % z katastrální nájemní hodnoty zastavěného pozemku a na 80 % při nezastavěného pozemku. Třetím prvkem je sazba daně odhlasovaná místními obecními úřady.

Výše odvodu daně z nemovitosti se rovná základu daně vynásobeného sazbou daně, určenou obcí. Základ daně z nemovitostí u dokončených nemovitostí se rovná 50 % z hodnoty pronájmu nemovitosti. Nejedná se však o tržní nájemné, nýbrž o průměrné nájemné stanovené finančním úřadem. Výše sazeb je zcela v gesci zastupitelů obcí, a tak je možné v nich sledovat výrazné rozdíly. Pro představu, v roce 2020 byla obecní sazba pro Paříž 13,5 %, pro Marseille 41,5 % a pro Lyon 29,8 %.

Aby bylo porovnání přístupů ke zdanění nemovitostí v Česku a ve Francii lépe představitelné, uvažujme následující typizovanou situaci: byt o výměře 75 m2 v Brně-Slatině a ve srovnatelně velkém francouzském městě, Lyonu. Zatímco daň z nemovitosti za rok 2022 bude v Brně vyčíslena na 644 Kč, ve Francii bude činit 37 985 Kč (1 615,7 eur). Nejenže mají ve Francii vyšší zdanění příjmu, ale i nemovitostí.

Z výše uvedeného vyplývá, že ČR by snesla zdvojnásobení odváděné výše daně z nemovitých věcí. Důvody pro nízké zdanění již pominuly a zdanění příjmu nepředstavuje takovou zátěž, aby z čistého příjmu nebylo možné zaplatit místo 650 Kč částku 1300 Kč za rok.

Úvodní foto: Pojetí daně z nemovitosti v ČR. Foto: Money, home, coin, investment, Nattanan Kanchanaprat, Pixabay License, CC0

[1] Radvan, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Disertační práce. Brno: Masarykova univerzita. 2006. Str. 2

[2] Taxes in the Czech Republic [online]. Tax Foundation. 2023 [cit. 22. 3. 2023]. https://taxfoundation.org/country/czech-republic/

[3] Taxes in France [online]. Tax Foundation. 2023 [cit. 22. 3. 2023]. https://taxfoundation.org/country/france/