Které opravy zajišťuje a hradí nájemce a které pronajímatel?

Nájemce a pronajímatel mají v rámci nájmu bytu a domu řadu povinností, které jim plynou přímo ze zákona. Mezi tyto povinnosti spadá také udržování bytu či domu ve způsobilém stavu, provádění oprav a údržby. Podle § 2257 odst. 1 občanského zákoníku[1] udržuje pronajímatel po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání, což má zajistit nájemci řádné užívání předmětu nájmu. Pronajímatel ale není sám, kdo má zodpovědnost za udržování bytu ve způsobilém stavu. Nájemce je dle § 2257 odst. 2 povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Ostatní opravy, které nebudou spadat do běžné údržby a drobných oprav bude mít na starosti pronajímatel. Dle Nejvyššího soudu má tato úprava za cíl snahu o „spravedlivé rozdělení odpovědnosti za stav pronajímaného bytu či domu mezi subjekty, které k němu mají určitý vztah, a to z hlediska jejich právního postavení a faktického nakládání s bytem či domem.“[2]

Drobné opravy a běžná údržba

Pojmy běžná údržba a drobné opravy nám vymezuje nařízení vlády o běžné údržbě a drobných opravách[3]. Toto nařízení nahradilo původní nařízení vlády[4], které vymezovalo taktéž pojem drobné opravy bytu a dále náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Novější nařízení vlády se ve starším nařízení vlády v mnohém inspirovalo. Hlavní rozdíl spočíval ve zvýšení horního limitu nákladů na jednu drobnou opravu z částky 500 Kč na částku 1 000 Kč.

Vymezení, co spadá do běžné údržby a drobných oprav, je pro smluvní strany zcela klíčové. Kromě samotných nákladů na údržbu a opravu, totiž může nájemci či pronajímateli vzniknout povinnost nahradit škodu způsobenou zanedbáním těchto povinností, což potvrdil i Nejvyšší soud.[5]

Věcné vymezení a limitace jedné opravy

Problematické body lze spatřovat především v tom, co vše zahrnuje pojem drobných oprav a jak přesně naložit s věcným vymezením v kombinaci s ročním limitem nákladů. Nynější nařízení vlády o běžné údržbě a drobných opravách[6] v § 4 vyjmenovává, co vše se považuje za drobnou opravu. V rámci věcného vymezení spadají do drobných oprav například opravy zásuvek či vypínačů, ale dále také třeba opravy sprch, umyvadel a mnoho dalšího.

Jestliže oprava dané věci není zařazena do věcného vymezení, ještě to nutně neznamená, že se nejedná o drobnou opravu. V následujícím § 5 zmíněného nařízení, je stanoveno, že „se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč.“ Dále toto ustanovení uvádí, že v případě provádění několika oprav na téže věci, které spolu souvisejí a časově navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Opravy v nájemním bydlení, které nespadají do věcného vymezení a překročí částku 1 000 Kč za opravu tak bude zařizovat a hradit pronajímatel.

Náklady na dopravu

Při objevení nějaké závady v bytě nemusí být hned předem jasné, na jakou konkrétní výši bude oprava vyčíslena. Zařazení dané opravy pod drobnou opravu má dvojí následek – drobné opravy nájemce nejen platí, ale také je provádí, případně zařizuje. Nebude-li se však jednat o opravu drobnou, bude na pronajímateli, aby zařídil opravu dané věci včetně jejího zaplacení. V praxi je ale někdy nutné přivolat do bytu technika, protože cenu opravy lze stanovit až po posouzení závady na místě. Už samotný výjezd kvůli kalkulaci se ale může vyšplhat až na 1 000 Kč.“. Nicméně do nákladů na drobné opravy se nezapočítávají náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou (viz § 5 nařízení o běžné údržbě a drobných opravách).

Roční limit nákladů

Pro drobné opravy je stanovený roční limit nákladů tak, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy částku 100 Kč/m2 podlahové plochy, tak další opravy v kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy (viz § 6 nařízení o běžné údržbě a drobných opravách). Z dikce zákona by mohlo být nejasné, zda se u věcného vymezení považují opravy za drobné vždy, nehledě na jejich výši. Taková úvaha by však měla za následek, že nájemce bytu bude povinen hradit nepřiměřeně vysokou opravu. Další možnou, ač nesprávnou, interpretací by mohlo být, že nájemce zaplatí pouze část ceny za opravu do výše ročního limitu nákladů. Oprava je však buďto drobná anebo nikoliv, nelze ji takto rozdělit a říct, že je drobná jen z části.

Městský soud v Brně se v roce 2023 zabýval těmito otázkami a dospěl k závěru, že roční limit nákladů na drobné opravy v nájemním bydlení nám rovněž slouží jako korektiv pro věcné vymezení. U oprav dle věcného vymezení s přesahem ročního limitu nákladů už se nebude jednat o opravy drobné.[7] Například v bytě o rozloze 60 m2 by byl roční limit nákladů 6 000 Kč. Pokud by tedy oprava třeba kamen na plyn stála 7 000 Kč, za její opravu by již odpovídal pronajímatel.

Soud v daném rozhodnutí zároveň konstatuje, že ani u nájemní smlouvy, ve které je sjednána vyšší finanční spoluúčast nájemce na opravách, nelze k takovému ujednání přihlížet[8], neboť představuje nepřípustné zkrácení práv nájemce (viz § 2239 OZ).

Ustanovení obsažená ve zmíněném nařízení vlády jsou totiž relativně kogentní, nelze se od nich tedy odchýlit v neprospěch nájemce.[9]

Připravované změny v právní úpravě

Momentálně jsou připravovány změny nařízení vlády o běžné údržbě a drobných opravách. Navrhované úpravy počítají s navýšením finančních limitů pro drobné opravy, což lze považovat za legitimní krok. Současná výše těchto limitů nebyla totiž po dobu deseti let měněna a tyto změny tak reflektují růst cen v uplynulé dekádě. Nově by měl být stanoven limit pro jednu opravu, která není výslovně uvedena ve věcném vymezení, ve výši 1 500 Kč namísto dosavadních 1 000 Kč. Roční limit nákladů by pak měl činit 150 Kč/m² oproti stávajícím 100 Kč/m² podlahové plochy.[10]

Navrhuje se rovněž, aby se uvedené částky každoročně zvyšovaly o míru inflace, konkrétně přírůstek průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců posledního kalendářního roku ve srovnání s průměrem za předchozí rok, jak jej zveřejňuje Český statistický úřad. Aktualizované částky by mělo Ministerstvo pro místní rozvoj pravidelně zveřejňovat na svých internetových stránkách.[11] Zavedení automatické valorizace limitu pro drobné opravy může představovat diskutabilní opatření, neboť nájemci může činit obtíže zjistit aktuální výši tohoto limitu.

Opravy v nájemním bydlení. Foto: Elektrikář, Opravit, Elektřina. Michal Jarmoluk, Pixabay, CC0

[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

[2] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2018, sp. zn. 8 Tdo 1159/2017.

[3] Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

[4] Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

[5] Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 25 Cdo 1817/2020.

[6] Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

[7] Rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 31. 10. 2023, č. j. 44 C 158/2022-110.

[8] Tamtéž.

[9] Kasl, Jakub. Běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu [online]. Právní prostor.cz. 11. 2. 2016 [cit. 18. 4. 2025]. https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/bezna-udrzba-a-drobne-opravy-souvisejici-s-uzivanim-bytu

[10] Návrh novely nařízení vlády 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Informační systém Úřadu vlády České republiky. https://odok.gov.cz/portal/veklep/material/KORNDEYAMKNI/

[11] Tamtéž.