Na co si dát pozor při nájmu a podnájmu bytu

Nájemní a podnájemní smlouva bytu a domu

Nájem vzniká písemnou smlouvou, která vymezuje vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Nájemce se zavazuje platit nájemné a pronajímatel přenechává byt do dočasného užívání nájemci. Může se stát, že se strany dohodnou na uzavření smlouvy pouze ústně. Nájemce je dle občanského zákoníku chráněn tím, že neplatnost této ústní smlouvy může namítat pouze on, nikoliv pronajímatel. Nájemce by ale měl na písemné smlouvě vždy trvat. Písemná forma ulehčí případné budoucí spory a zároveň lépe ošetří vzájemné vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem. Jak se říká, co je psáno, to je dáno.

V praxi dochází k zaměňování pojmů nájem, podnájem, případně pronájem. Zjednodušeně lze říct, že v případě, kdy podepisuji smlouvu s majitelem bytu (pronájem bytu od majitele), jedná se o smlouvu nájemní (nájem). Pokud dává prostor k užívání sám nájemce, který má nájemní smlouvu (tj. byt je již této osobě přenechán k užívání), a přenechává celý byt či jeho část, jedná se o smlouvu podnájemní (podnájem). Ke vzniku podnájmu je tedy nutné, aby daná věc (byt) již byla v nájmu. Termín pronájem nemá z právního hlediska žádný význam. Zkráceně se jedná se o vztah mezi majitelem bytu a jeho nájemníkem. Správnější je ale použít spíše termín nájem nebo podnájem, dle výše uvedeného rozdělení.

Smlouva o podnájmu nemusí být na rozdíl od smlouvy nájemní písemná – stačí tedy její uzavření v ústní formě. U podnájmu buďme nanejvýš opatrní. Mezi vlastníkem bytu a podnájemcem nevzniká žádný právní vztah (nemají mezi sebou uzavřenou smlouvu) a je to právě nájemce, který odpovídá za osobu podnájemce pronajímateli. Podnájemce by si měl dát pozor na to, že podnájem zaniká spolu s nájmem. Když se nájemce bude muset vystěhovat, spolu s ním bude muset odejít i podnájemce. Podnájemcovo právo je totiž ve své podstatě slabší než právo nájemcovo, odvozuje se od něj, a tedy podnájemce nemůže mít nikdy silnější právo než nájemce. 

V praxi může docházet k obcházení zákona, kdy pronajímatel uzavře nájemní smlouvu se svým blízkým a ten následně byt podnajme. V případě, že bude chtít pronajímatel byt volný, stačí mu uzavřít dohodu o ukončení nájmu s nájemcem či nájemní smlouvu vypovědět a podnájemce se bude muset bez dalšího z bytu vystěhovat. Touto praktikou dochází k obcházení ustanovení občanského zákoníku chránících nájemníka bytu, podle kterých se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím práva nájemce. Ochrana by se měla pojímat natolik široce, že pokryje i ochranu podnájemníka před nastíněnou praktikou.

Pozornost je třeba věnovat podnájmu i z druhé strany, a to strany nájemce, jež chce byt dát do podnájmu (někdy se též setkáme s pojmem podnajímatel). Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu (typicky pokoj), pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Pokud však nájemce v bytě trvale nebydlí, musí získat souhlas vlastníka bytu. Žádost o souhlas i souhlas samotný vyžadují písemnou formu. Pokud není ve smlouvě sjednán souhlas s podnájmem, má se souhlas za daný, nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce. Doporučujeme důkladně prostudovat vaši nájemní smlouvu. 

Vzory jednoduchých nájemních smluv i smluv podnájemních lze najít na internetu, jejich využívání neprávníky se ale spíše nedoporučuje. Návrh smlouvy většinou předkládá pronajímatel a nájemce se o ni nemusí starat. Nájemce by však měl být obezřetný a vyčlenit si dostatek času na prostudování předložené smlouvy a případnou konzultaci s odborníky. Pokud se nechceme spoléhat na vzory na internetu, případně na to, že dokážeme vytvořit kvalitní dokument sami, lze jenom doporučit odbornou pomoc advokáta. Jejich seznam naleznete na www.vyhledavac.cak.cz.

Pronájem bytu cizinci

Zvláště ve větších městech připadá v úvahu pronájem bytu cizincům. Často se jedná o zahraniční studenty, kteří v České republice přebývají v rámci studijních pobytů, či zahraniční pracovníky. Za cizince se považuje každý, kdo není státním příslušníkem naší republiky, tedy i občané Slovenské republiky. Smlouva uzavřená s cizím státním příslušníkem má svá specifika a pronajímatel má nad běžnou právní úpravu další povinnosti. 

Pronajímatel musí nahlásit cizinecké policii, že pronajal svůj byt cizinci. Mezi další specifické povinnosti patří oznámení úmrtí ubytovaného cizince cizinecké policii, vystavení potvrzení o ubytování na žádost cizince a zajištění ubytování přiměřené úrovně. Stejně tak je nutné cizince z ubytování odhlásit. Skutečnost, že je nájemní smlouva/doklad o ubytování vystaven na dobu určitou, která již uplynula, v žádném případě neznamená automatické zrušení údaje o místě hlášeného pobytu cizince. V podrobnostech lze odkázat na oficiální web Ministerstva vnitra ČR.

Dodatek ke smlouvě

Dodatek ke smlouvě je dokument, který doplňuje či mění nájemní smlouvu. Často se jím prodlužuje smlouva uzavřená na dobu určitou nebo mění výše nájemného. Stejně jako smlouva samotná, i dodatek musí mít písemnou formu a zejména nájemce by na ní měl trvat. Vhodné (nikoliv povinné) je dodatky číslovat (dodatek č. 1, dodatek č. 2, …) a stejně tak označit, zda se jedná o dodatek k celé smlouvě, či její části (dodatek k bodu 2. 3. smlouvy). Počet dodatků není zákonem omezen, avšak pro přehlednost je v některých momentech lepší navrhnout uzavření nové smlouvy a zrušení původní, namísto sepsání dalšího dodatku. 

Předání bytu

Den, ve který nám má pronajímatel předat byt, zpravidla určuje nájemní smlouva. Pokud tomu tak není, je pronajímatel povinen předat byt první den měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. V rámci tohoto procesu by mělo dojít k předání klíčů od prostoru způsobilého k užívání. Spolu s převzetím klíčů doporučujeme sepsání předávacího protokolu, ve kterém zachytíte stav bytu a vybavení při započetí nájmu. Může se však stát, že byt není v den počátku nájmu způsobilý k užívání. V takovém případě má nájemce právo odmítnout nastěhování. 

Vstup pronajímatele do bytu nájemce

Nedotknutelnost obydlí je jednou ze základních lidských svobod a bez povolení do něj lze vstoupit pouze za přísných podmínek. Vlastník bytu má právo přístupu do bytu ve dvou situacích. Vyžaduje-li to technický stav nemovité věci, tj. potřeba její opravy nebo údržby, nebo pokud to vyžadují právní okolnosti. Právní okolností je například povinnost nájemce umožnit vlastníkovi vstup do bytu nebo domu v době tří měsíců před skončením nájmu, a to za účelem prohlídek dalších zájemců.

Obvykle si pronajímatel nechává klíč od vašeho bytu pro naléhavé situace (havárie vody, plynu apod.). Vhodnou praxí je při předání bytu převzít svůj svazek klíčů a pronajímatelův svazek zapečetit do obálky, skrze kterou se obě strany smlouvy podepíšou, aby bylo znatelné, zda pronajímatel pečeť porušil, či nikoliv. 

Často se však v praxi stává, že někteří pronajímatelé nerespektují nedotknutelnost obydlí a do pronajatého bytu uskutečňují výpravy častěji, než je zdrávo. Pronajímatel může neoprávněným vstupem do bytu nájemce naplnit skutkovou podstatu trestného činu porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru. 

Běžná údržba a opravy bytu

Pronajímatel udržuje byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Drobné opravy vymezuje nařízení jednak věcně a jednak podle výše nákladů na opravu. Věcné vymezení znamená, že je přímo v nařízení uvedeno, co je a co není drobnou opravou. Na základě tohoto věcného vymezení se za drobné opravy považují například opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů nebo zásuvek rozvodů datových sítí. Dále pak opravy odsavačů par, digestoří, sprch, umyvadel, výlevek či van. Drobnou opravou podle výše nákladů se rozumí všechny opravy do 1000 Kč. 

V případě, že se oprava nepovažuje za drobnou, musí se nájemce obrátit na pronajímatele a žádat odstranění vady. Pokud pronajímatel neodstraní řádně poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu od oznámení, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. 

Zároveň nařízení stanovuje roční limit oprav hrazených nájemcem. V případě, že součet nákladů za drobné opravy přesáhne v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy a nájemce je hradit nemusí.

Nájem na dobu určitou a na dobu neurčitou

Nájem bytu rozlišujeme na dobu určitou a na dobu neurčitou. Každá z těchto variant má své výhody a nevýhody. Výhodou nájmu na dobu určitou, kterou oceňuje většina pronajímatelů, je, že po uplynutí doby stanovené ve smlouvě závazek končí a oni se mohou rozhodnout, zda nájemce vymění za jiného, či nikoliv. Tuto výhodu mohou oceňovat i někteří nájemci, například studenti, kteří vědí, že byt potřebují do určitého data a poté se budou chtít vystěhovat.

Nájem na dobu určitou se zpravidla uzavírá na jeden rok. V případě, že obě strany i po skončení této doby chtějí v nájmu pokračovat, bývá uzavřena nová smlouva (opět na jeden rok či již na dobu neurčitou). S novou smlouvou však mohou vždy přijít nové podmínky a zvýšení nájemného. Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí doby, na niž byl nájem sjednán, a pronajímatel ho k opuštění bytu písemně nevyzve ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, platí, že nájem byl znovu sjednán na stejnou dobu, na jakou byl ujednán dosud, nejvýše však na dobu dvou let.

Nájem na dobu neurčitou je pro pronajímatele více svazující. V případě smlouvy na neurčito má totiž jen velmi omezené možnosti na její vypovězení. Smlouva na dobu neurčitou je naopak výhodnější pro nájemce, který může odejít téměř kdykoliv, a to dokonce i bez uvedení důvodu. Musí ale dodržet zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní dobu. Výhodou pro nájemce je i jistota, resp. zajištění jeho bytové potřeby na dlouhou dobu. Nájemce se tedy nemusí strachovat, co s ním bude za rok či dva, pokud smlouva na dobu určitou nebude prodloužena.

Zvyšování nájemného

Občanský zákoník obsahuje limity pro jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele ve svém § 2249. Zvýšit lze nájemné za poslední tři roky maximálně o 20 %. Pokud nájemce souhlasí, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné. V případě, kdy nájemce nesouhlasí (či se do dvou měsíců od dojití návrhu nevyjádří), může se pronajímatel obrátit na soud. Pro soud však limit 20 % neplatí. Soud určuje nájemné podle lokality a času pronájmu u obdobných bytů. Limity se vztahují na nájem na dobu neurčitou i dlouhodobý nájem na dobu určitou.

Družstevní byt a jeho specifika

Pokračování článku si můžete přečíst na webových stránkách Reflexu: https://www.reflex.cz/clanek/jak-na-to/105532/vse-co-potrebujete-vedet-o-najmu-bytu-nebo-domu-prehled-vasich-prav-a-povinnosti.html.  Dozvíte se v něm, jak je to ukončením nájmu bytu. Jak máte postupovat v případě přechodu nájmu, když dojde k úmrtí nájemce. V článku najdete také, jaká práva a povinnosti se pojí s ukončením nájmu.