Dlouhodobá koncepční nekonzistentnost judikatury Nejvyššího soudu v otázce podnájmu

Právní úprava mezi lety 1992 a 2014

Od roku 1992 do roku 2014 byl podnájem upraven primárně v občanském zákoníku[1] (dále také „OZ“) a v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor[2] (dále jen „NPNP“).

Úprava v OZ zahrnovala obecně podnájem věci, podnájem bytu a odkazovala na zvláštní zákon obsahující pravidla pro nájem a podnájem nebytových prostor. Obecná úprava v § 666 OZ stanovila, že nájemce může dát věc do podnájmu, pokud to smlouva nevylučuje. Kromě obecných náležitostí vyžadovala podnájemní smlouva pouze vymezení předmětu podnájmu a stanovení dočasnosti vztahu. Smluvními stranami mohli být pouze nájemce na straně jedné a třetí osoba na straně druhé. V otázce úplatnosti nepanovala shoda, např. Hulmák[3] ji za obligatorní znak považoval, ale dobová judikatura převážně ne.[4]

V § 719 OZ se nacházela úprava podnájmu bytu. Dle původní verze zákona z roku 1992 musela podnájemní smlouva obsahovat pouze obecné náležitosti dle § 666 OZ, navíc byl však třeba písemný souhlas pronajímatele. Podnajmout bylo možné celý byt i jeho část. Od roku 2006 byla novelou § 719 OZ pod sankcí neplatnosti stanovena obligatorní písemná forma samotné podnájemní smlouvy. Tato novela zároveň v odst. 2 téhož ustanovení zakotvila důležité pravidlo, podle nějž podnájem sjednaný bez určení doby skončil nejpozději se zánikem nájmu.

V § 720 OZ pak tento zákon odkazoval z hlediska podnájmu nebytových prostor na NPNP. Ustanovení § 6 NPNP obsahovalo oprávnění nájemce přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu. V původním znění zákona stačilo vymezit předmět podnájmu a uzavřít smlouvu na dobu určitou. Po novele účinné od roku 2005 pak přibyly ještě podmínky předchozího písemného souhlasu pronajímatele a písemné formy samotné podnájemní smlouvy (která do té doby vyžadována nebyla).[5] Dle odst. 2 téhož ustanovení po celou dobu účinnosti NPNP platilo, že práva a povinnosti pronajímatele a nájemce (§ 5 NPNP) se vztahovala i na podnájemce.

Právní úprava od roku 2014

V novém občanském zákoníku[6] je obecná úprava podnájmu obsažena v § 2215. Obligatorními náležitostmi jsou vymezení předmětu podnájmu a sjednání jeho dočasnosti (k pojmu dočasnosti viz níže). Z hlediska úplatnosti opět nepanuje shoda – komentářová literatura uvádí, že úplatnost z hlediska vzniku podnájmu podstatná není,[7] Nejvyšší soud ji ale dlouhodobě dovozuje (viz níže). Souhlas pronajímatele je v obecné rovině vyžadován, ale jeho písemná forma je nutná pouze tehdy, byla-li v písemné formě uzavřena i smlouva nájemní. Odstavec 3 pak obsahuje ustanovení podobné § 719 odst. 2 OZ, tedy že užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci a k odchylnému ujednání se nepřihlíží. V § 2216 NOZ je upravena odpovědnost nájemce vůči pronajímateli za jednání třetí osoby.

Podobně jako v OZ je i v NOZ obsažena speciální úprava podnájmu bytu (dle NOZ „domu a bytu“). Jedná se o ustanovení §§ 2274-2278 NOZ. První dva paragrafy představují lex specialis vůči § 2215 NOZ v části zabývající se souhlasem pronajímatele. Vyplývá z nich, že za situace, kdy nájemce v bytě sám trvale bydlí,[8] může jeho část podnajmout i bez souhlasu[9] pronajímatele. Celý byt není možné dát do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Takový postup by byl v rozporu se smyslem a účelem právní úpravy – nájemce by už v bytě nadále nebydlel. Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, může jej dát do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Jestliže nájemce při zřizování podnájmu poruší tato pravidla, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce (§ 2276 NOZ). Poslední dvě ustanovení upravují konec podnájmu – ten skončí společně s nájmem (§ 2277 NOZ), a tedy nejpozději s nájmem (§ 2278 NOZ[10]). Nájemce má vůči podnájemci s ohledem na konec nájemního (a tedy i podnájemního) vztahu informační povinnost. Jinou výslovnou právní úpravu podnájmu NOZ neobsahuje.

Pohled Nejvyššího soudu

Judikatura podle OZ – formování přístupu Nejvyššího soudu před rokem 2014

Přístup Nejvyššího soudu k problematice podnájmu se formoval převážně po roce 2000. Jedním z prvních důležitých rozhodnutí bylo usnesení NS ze dne 30. 4. 1998, sp. zn. 2 Cdon 820/1997, ve kterém Nejvyšší soud judikoval, že „pokud oprávněný zajistí povinnému pro účely výkonu rozhodnutí vyklizením bytu toliko podnájem bytu, není tím zajištěn náhradní byt“, a následně dodal, že „ke svému závěru dospěl zejména s ohledem na rozsah a míru ochrany, kterou nájemnímu vztahu k bytu, na rozdíl od podnájmu bytu, český právní řád poskytuje“. Jednalo se tedy o přímé vyjádření názoru, že podnájem je chráněn méně než nájem. Toto rozhodnutí bylo potvrzeno i v roce 2010, a to usnesením NS ze dne 17. 3. 2010, sp. zn. 20 Cdo 1115/2008.[11]

V roce 2000 byl vydán rozsudek NS se sp. zn. 26 Cdo 701/2000, podle kterého „jde o podnájem bytu (jeho části) i tehdy, přenechá-li nájemce byt (jeho část) do užívání jinému, aniž by za to získal od této osoby protiplnění“. Nejvyšší soud tímto zdůraznil, že pojmovým znakem podnájmu není úplatnost.

Nejméně od roku 2002 Nejvyšší soud (viz např. rozsudek ze dne 6. 3. 2003, sp. zn. 26 Cdo 877/2002) zdůrazňoval pro podnájem obecně i jeho akcesorickou povahu, kterou odvozoval od závislosti na nájemním vztahu, a to co do vzniku, obsahu i trvání[12] (akcentován byl především společný zánik nájmu a podnájmu). Tento názor byl následně replikován v mnoha rozhodnutích, a to i napříč jednotlivými senáty NS.[13]

Rozsudkem ze dne 17. 10. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1172/2001 NS dovodil, že „právo uzavřít smlouvu o podnájmu je jedním z dispozičních oprávnění nájemce bytu, kdy nájemce přenechává podnájemci své nájemní právo k bytu (jeho části)“. Slovy NS se tedy jednalo o dispozici s právem, nikoliv věcí.[14] Přesný opak ale Nejvyšší soud judikoval rozsudkem ze dne 14. 12. 2009, sp. zn. 26 Cdo 48/2008.[15] Doslovně zde totiž uvedl, že „podnájemní vztah je svou podstatou zvláštním případem nájemního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává pronajatou věc (její část), kterou má sám v nájmu, do užívání jinému (podnájemci)“. Podle tohoto rozhodnutí se tedy jednalo o dispozici s věcí, nikoliv právem.

V rozporu s oběma výše uvedenými pohledy jsou pak usnesení NS ze dne 31. 8. 2011 a ze dne 7. 3. 2019, sp. zn. 23 Cdo 2799/2009 a 26 Cdo 2800/2018, ve kterých Nejvyšší soud dovozuje, že pokud zákon neobsahuje zvláštní úpravu skončení podnájmu (na dobu určitou), tak není možné použít zvláštní úpravu skončení nájmu (a to ani obdobně či přiměřeně). Uzavřel tak, že strany mají možnost sjednat si libovolné důvody skončení podnájmu, a pokud tak neučiní, je možné ho vypovědět kdykoliv, z jakéhokoliv důvodu a kteroukoliv ze stran. Z takového vyjádření usuzuji, že Nejvyšší soud považoval podnájem za svébytnou typovou obligaci.[16]

Takovému přístupu odpovídá i nedávná judikatura (týkající se ovšem stále OZ) – např. rozhodnutí NS ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 19/2021 výslovně označuje podnájemní smlouvu za „zvláštní druh smlouvy nájemní, na kterou se použijí ustanovení týkající se nájemní smlouvy obdobně“.[17]

Aplikace „staré“ judikatury na podnájem podle NOZ

V první řadě považuji za podstatné zodpovědět otázku, zda (případně do jaké míry) je judikatura z dob účinnosti OZ týkající se podnájmu použitelná i za účinnosti NOZ.

Klíčová je zde otázka kontinuity právní úpravy – zda byl institut podnájmu převzat do NOZ a v jaké podobě. O použitelnosti starší judikatury lze uvažovat pouze tehdy, nedošlo-li k zásadním změnám, které by měnily podstatu institutu nebo způsob jeho chápání a aplikace.

NOZ ze staré právní úpravy nepřevzal pravidlo stanovené § 719 odst. 1 OZ, podle kterého byla podnájemní smlouva k bytu, uzavřená bez písemného souhlasu pronajímatele, neplatná. V současné době je takové jednání považováno za hrubé porušení povinností nájemce (§ 2215 odst. 3 NOZ; § 2276 NOZ). V dalších ohledech k zásadnějším změnám nedošlo.[18]

Z výše uvedeného důvodu zastávám názor, že judikatura vztahující se k OZ je stejně tak dobře použitelná i v dnešní době. Tento názor podporuje i samotná judikatura, když například v rozhodnutí Nejvyššího soudu (dále také „NS“) ze dne 18. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, shrnuje NS některé dílčí argumenty podle OZ a v závěru dodává: „od výše uvedených závěrů není důvod se odchýlit ani za účinnosti o. z., tedy od 1. 1. 2014“. V některých dalších rozhodnutích pak NS cituje starší judikaturu bez dalšího.[19]

Současný přístup Nejvyššího soudu

Komplexní pohled na problematiku podnájmu podle NOZ přinesl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019 (dále jen „stěžejní rozhodnutí"). V tomto rozhodnutí soud vyslovil následující závěry:

„Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako ,nájem nájemního práva’, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo jí může zřídit jen na dobu nájmu věci. Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, tzn., že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah „slabší“ než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce.“

Na toto rozhodnutí[20] (resp. tuto argumentaci) odkazují od té doby téměř všechna významná rozhodnutí 26. senátu Nejvyššího soudu týkající se podnájmu (jde především o rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 1384/2020, 26 Cdo 1002/2023, 26 Cdo 2018/2023 a 26 Cdo 1579/2024).

Jak výše uvedené stěžejní rozhodnutí, tak rozsudek ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1384/2020 se zabývaly možností aplikace úpravy přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání na podnájemní vztah (§ 2314 NOZ). Ani v jednom případě nebyla aplikace připuštěna. V rozsudku ze dne 13. 3. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1002/2023 NS dovodil, že na podnájem se aplikuje ustanovení § 3074 odst. 1 NOZ, a to s odůvodněním, že „podnájem bytu má charakter nájmu“. Takto paušalizovaný závěr je dle mého rovněž problematický, ale s ohledem na rozsah článku se této problematice dále věnovat nebudu. Ve stejném rozhodnutí pak NS judikoval, že zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu dle § 2290 NOZ se na podnájem bytu nepoužije.

Rozsudek ze dne 20. 8. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2018/2023[21] je významný tím, že podle NS „nelze bez dalšího aplikovat ustanovení o nájmu i pro právní režim podnájmu a je třeba aplikovat nejbližší ustanovení přiměřeně a s ohledem na specifika podnájemního vztahu“. Za zmínku stojí také tvrzení, že se na podnájemce „logicky nemůže vztahovat relativně kogentní úprava chránící nájemce bytu, a to ani když je předmětem podnájmu byt“.

Z hlediska možnosti sjednání libovolných výpovědních důvodů bez ohledu na zvláštní úpravu nájmu se Nejvyšší soud neodchyluje od starší judikatury a opakuje doslova, že si „strany podnájemní smlouvy mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu“.[22]

Zcela opačně, tedy že zvláštní úprava nájmu (bytu) se u podnájemního vztahu použije, bylo rozhodnuto např. v rozsudku NS ze dne 6. 6. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3841/2022. Rozsudek se týkal aplikace mechanismu rozúčtování zálohových plateb dle zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.[23]

Rebelie krajských soudů

I po vydání zmiňovaného rozsudku NS sp. zn. 26 Cdo 1524/2019 ale mnohé (krajské) soudy rozhodují opačně. Krajský soud v Praze pod sp. zn. 26 Co 174/2021 rozhodl, že speciální úprava náhrady za pozdě odevzdaný byt podle § 2295 NOZ se v podnájemních vztazích použije. Krajský soud v Hradci Králové judikoval pod spisovou značkou 23 Co 254/2024, že speciální ochrana nájemce ohledně maximálních limitů sjednané jistoty či smluvní pokuty (§ 2254 NOZ) se v podnájemních vztazích taktéž použije. Za zmínku stojí i rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě ze 6. 12. 2022, sp. zn. 11 Co 177/2022[24] a Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 18. 3. 2022, sp. zn. 7 Co 49/2022[25]. I přes výslovný odkaz na stěžejní rozhodnutí soudy dovozují zcela opačný závěr, tedy že speciální ochrana nájemce se v podnájemním vztahu použije. V obou případech se jednalo o (ne)použití ochranného ustanovení § 2239 NOZ.

Krajský soud v Praze[26] používá k dovození ochrany podnájemce analogii dle § 10 odst. 1 NOZ a argumentuje, že „opačný přístup by mohl vést k obcházení zákona a nájemci bytu sami chráněni zákonem vůči vlastníkovi bytu by mohli vůči podnájemníkům uplatňovat neomezené sankce“.

Teoretické koncepce podnájmu

Aspirací tohoto článku není podrobně rozebrat možné koncepce podnájmu; to již udělala v roce 2022 autorská dvojice Melzer/Tégl.[27] V tomto ohledu s nimi v zásadě nelze nesouhlasit. Pro lepší orientaci v následujícím textu však považuji za vhodné zmínit některé závěry, k nimž tito autoři ve svém článku dospěli – z hlediska chápání podnájmu lze hovořit o 3 možných koncepcích.

Podnájem jako svébytná obligace – tato koncepce vychází z toho, že užívací právo podnájemce k věci je zřízeno na základě právního vztahu mezi ním a nájemcem. Mezi těmito subjekty tak vzniká samostatný závazek, který spočívá v dispozici s věcí, jež je předmětem nájmu. V závislosti na konkrétním pojetí této koncepce lze rozlišovat, zda se užívací právo zřizuje za úplatu, nebo bezúplatně. Podle toho může jít například o nájem, výpůjčku nebo výprosu.

Podnájem jako dispozice s nájemním právem – tato koncepce se nezaměřuje na samotnou věc, která je předmětem nájmu, ale na práva, která jsou v rámci nájemního vztahu nájemci zřízena. V rámci tohoto pojetí lze rozlišit dva možné přístupy. Prvním z nich je postoupení užívacího práva třetí osobě, což de iure představuje klasické postoupení pohledávky. V tomto případě nedochází ke vzniku nového práva, ale pouze ke změně subjektu, který je z nájemního práva oprávněn. Druhý přístup vychází z pronájmu užívacího práva nájemce – podobně jako u svébytné obligace, avšak s tím rozdílem, že se zde nepronajímá samotná věc (resp. nezřizuje se k ní užívací právo), ale nájemní právo jako takové.

Podnájem jako obsahově svébytná typová obligace – tato koncepce vychází z představy, že podnájem je co do své povahy rovnocenný jiným závazkům, kterými se zřizuje dispoziční oprávnění k věci (jako je pacht, nájem, výpůjčka nebo výprosa). Takový přístup však vyžaduje dostatečně podrobnou právní úpravu, kterou nový občanský zákoník jednoznačně nenabízí. Úprava podnájmu v NOZ je velmi stručná a nekomplexní, a proto lze dílčím způsobem uzavřít, že toto pojetí neodpovídá koncepci podnájmu v rámci českého práva.

Závěry plynoucí z judikatury Nejvyššího soudu

Na základě výše uvedené judikatury lze na problematiku podnájmu seznat poměrně podrobný pohled NS. Z hlediska vymezení některé z koncepcí je NS zcela nekonzistentní, protože opakovaně směšuje všechny 3 možné přístupy – v některých rozhodnutích podnájem chápe jako svébytnou typovou obligaci, někdy jej označuje za dispozici s věcí (předmětem nájmu) a jindy ho zase považuje za dispozici s právem. Jediné, co zůstává bez pochyb, je skutečnost, že důsledkem podnájmu je, že třetí osoba (odlišná od nájemce a pronajímatele) získává právní titul k užívání předmětu podnájmu. Podnájemní smlouvu může uzavřít pouze nájemce a patří to mezi jeho dispoziční oprávnění.

Nejasný je také postoj Nejvyššího soudu k otázce úplatnosti, respektive podmínky poskytnutí protiplnění. Zatímco v dřívější judikatuře opakovaně zdůrazňoval, že podnájem může být bezúplatný, v novějších rozhodnutích bez jakéhokoliv vysvětlení tvrdí, že podnájem je vztahem úplatným.

Nejvyšší soud označuje podnájem za vztah akcesorický. To se projevuje závislostí na nájmu co do vzniku, obsahu i trvání. Důsledkem je, že v případě zániku nájmu zaniká ex-lege i podnájem, a proto jej nelze zřídit na dobu delší, než je doba nájmu.

Podnájem je vztahem slabším než vztah nájemní. To se vyznačuje jiným rozsahem i mírou ochrany podnájemců. Ti nemohou požívat stejné právní ochrany jako nájemci; především se na ně nemohou aplikovat relativně kogentní ochranné normy v rámci zvláštní úpravy nájmu (bytu).

A konečně NS dovozuje, že se podnájem subsidiárně řídí úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší.[28] Ve vztahu k této úpravě ale někdy dovozuje, že se použije obdobně, jindy tvrdí, že přiměřeně, a občas dokonce dospívá k závěru, že se nepoužije vůbec.

Jakým způsobem nahlížet na podnájem z pohledu českého práva?

Výše byly popsány 3 koncepce podnájmu. V případě podnájmu jako svébytné obligace je podstatné naplnění dvou znaků – jedná se o dispozici s věcí, která zároveň nemusí být úplatná. Takové vymezení plně odpovídá základní úpravě podnájmu obsažené v § 2215 odst. 1 NOZ. Toto ustanovení totiž hovoří pouze o zřízení užívacího práva (a to i bezúplatně) k věci.

Ve druhém případě je podnájem chápán jako dispozice s nájemním právem. To znamená, že jde buď o postoupení užívacího práva třetí osobě, nebo o nájem nájemního práva zřízený v její prospěch. Osobně se však domnívám, že se ani v jednom případě nemůže jednat o podnájem. Esenciálním znakem podnájmu je totiž to, že nájemce zřídí užívací právo k věci třetí osobě (§ 2215 odst. 1 NOZ). V případě postoupení užívacího práva ale žádné nové právo nevzniká (nezřizuje se), pouze se mění subjekt, který je z nájemního práva oprávněn. V případě nájmu nájemního práva se sice nové právo zřizuje, ale nikoliv k věci samotné, nýbrž k již existujícímu nájemnímu právu. Ani v jednom případě tedy definiční znaky podnájmu nejsou splněny.[29]

Třetí možnou koncepcí je podnájem jako obsahově svébytná typová obligace – tedy samostatný závazek postavený na roveň jiným obligacím, kterými se zřizuje užívací právo. Jak bylo popsáno výše, této koncepci neodpovídá struktura české právní úpravy, především proto, že v ní chybí jakékoliv vymezení práv a povinností podnájemců.

České právní úpravě tak odpovídá pouze první koncepce, tedy podnájem jako svébytná obligace. Je proto nutné podnájem chápat jako svébytnou obligaci, kterou nájemce zřizuje třetí osobě užívací právo k věci.

Co lze vyčíst z právní úpravy v NOZ?

Považuji za klíčové zdůraznit, že NOZ neobsahuje z hlediska podnájmu žádnou právní úpravu týkající se práv a povinností podnájemců. S ohledem na celkovou strukturu zákona lze usuzovat, že se zaměřuje především na úpravu vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Ostatně to vyplývá i z toho, co bylo napsáno výše – za situace, kdy podnájem není svébytnou typovou obligací (ale je pouhou svébytnou obligací), není možné, aby úprava práv a povinností podnájemce byla obsažena jak v úpravě této svébytné obligace (např. nájmu, výpůjčky či výprosy), tak v úpravě podnájmu.

NOZ k podnájmu uvádí pouze to, že pokud nájemce zřídí třetí osobě užívací právo k věci – tedy pokud strany uzavřou například smlouvu o nájmu nebo výpůjčce – bude tato svébytná obligace za splnění všech podmínek stanovených v ustanoveních o podnájmu ve vztahu k pronajímateli označována jako podnájem.

Co se ale stane, pokud některá z podmínek splněna nebude? V takovém případě to zcela pochopitelně nemá vliv na platnost vztahu mezi nájemcem a třetí osobou, ale ve vztahu k pronajímateli se nebude jednat o podnájem. Rozdíl mezi těmito situacemi je v zásadě takový, že v případě platně vzniklého podnájmu užívá třetí osoba věc ve vztahu k pronajímateli s právním důvodem, pokud ale podnájem platně nevznikne, tak věc užívá bez právního důvodu.

Uveďme příklad: Podnájem nevznikne, pokud nájemce zřídí třetí osobě jiné právo než užívací. Prodá-li věc nájemce třetí osobě, jedná se pochopitelně o platně uzavřenou smlouvou (§ 1760 NOZ), ale ve vztahu k pronajímateli to nebude mít žádné právní účinky (nedojde-li například k nabytí od neoprávněného). Už vůbec se pak nebude jednat o podnájem. Podobná situace nastane, pokud nájemce zřídí třetí osobě užívací právo bez (kvalifikovaného) souhlasu pronajímatele. I v tomto případě bude smlouva mezi nájemcem a třetí osobou platná (neboť zřídit užívací právo může kdokoli, viz opět § 1760 NOZ), ale o podnájem se opět jednat nebude.

Specifika vztahu pachtu a podnájmu

Zajímavá situace nastává, pokud nájemce (ať už se souhlasem pronajímatele nebo bez něj) zřídí třetí osobě právo pachtu. Vztah mezi nájemcem a třetí osobou totiž na první pohled naráží na obecnou právní zásadu nemo plus iuris ad alienum transferre potest, quam ipse habet (nikdo nemůže převést na jiného více práv, než sám má). Důvodem je, že pachtýř z podstaty věci disponuje širším rozsahem oprávnění než nájemce.

V této situaci se však uvedená zásada neuplatní, neboť sama o sobě neovlivňuje vznik závazku. Podle § 1760 NOZ není k platnosti smlouvy nutné, aby jedna ze stran měla oprávnění nakládat s předmětem plnění. Závazek tedy platně vznikne, avšak zmíněná zásada bude mít vliv na to, zda a jakým způsobem bude možné závazek splnit. Jedná se o podobný případ, jako když nájemce věc prodá – smlouva je platná, ale její účinky ve vztahu k pronajímateli jsou omezené.

Další komplikace však vyvstává ve vztahu k pronajímateli. Jak již bylo několikrát zmíněno, předpokladem vzniku podnájmu podle NOZ je zřízení užívacího práva třetí osobě. V případě pachtu se však zřizuje právo užívací a požívací, což přesahuje rámec pouhého užívacího práva. Domnívám se proto, že pokud pronajímatel zřízení pachtu výslovně nepovolí, bude se jednat o stejnou situaci, jako kdyby nájemce věc například prodal – o podnájem půjde. Pro úplnost dodávám, že o podnájem se nebude jednat ani v případě, kdy pronajímatel souhlas udělí, neboť stále nebude splněna podmínka zřízení pouze užívacího práva.

Kritická analýza judikatury Nejvyššího soudu

Z hlediska právní konstrukce podnájmu je třeba NS vytknout především neschopnost konzistentně určit, ke které z koncepcí se přiklání. Určitě totiž nelze podnájem chápat jako svébytnou typovou obligaci, charakterizovanou jako „nájem nájemního práva“ a spočívající ve zřízení užívacího práva k věci. Jednotlivé koncepce, které NS směšuje, jsou vzájemně neslučitelné. Jak již bylo uvedeno, přípustná je pouze varianta svébytné obligace spočívající ve zřízení užívacího práva k věci třetí osobě.

Z hlediska úplatnosti NS dříve zastával názor o její zbytnosti, v recentní judikatuře ji ale považuje za podstatnou náležitost podnájemní smlouvy. S takovým závěrem nelze souhlasit, protože nutnost poskytnutí úplaty ze zákona nijak nevyplývá. Je třeba znovu zdůraznit, že podstatné je pouze splnění podmínek ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem (zejména souhlasu, je-li vyžadován) a zřízení užívacího práva k věci (nájemcem, třetí osobě). Užívací právo může být zřízeno za úplatu nebo bezúplatně, nehraje to roli.

Nejvyšší soud dále označuje podnájem za akcesorický vztah, což znamená jeho závislost na nájmu z hlediska vzniku, obsahu i trvání. S takovýmto závěrem opět nelze souhlasit. Teoreticky lze akcesoritu chápat jako existenční závislost podnájmu na nájmu (tj. pokud neexistuje nájem, nemůže vzniknout ani podnájem). To však neznamená, že by zákon stanovoval odvozenost práv obsažených v podnájmu od práv, která jsou obsahem souvisejícího nájmu. Pokud bychom obsahovou závislost uznali, vedlo by to k závěru, který nepřipouští ani sám NS – v rámci podnájmu by se totiž musela použít úprava nájmu obdobně (tj. tak, aby obsah obou závazků byl stejný). Z hlediska zániku podnájmu je pak nutné vycházet z výslovné právní úpravy (§ 2215 odst. 3 NOZ, § 2277 NOZ). Kvazivztah pronajímatele a podnájemce proto zaniká ex lege se skončením nájmu; na vztah nájemce a podnájemce to ale pochopitelně nemůže mít vliv.

Podle NS je podnájem vztahem „slabším“ než nájem. Teoreticky by se pojem „slabší vztah“ dal chápat ve smyslu zmiňované existenční závislosti, i to by ale bylo označením poměrně nestandardním. Nejvyšší soud však z této „slabosti“ dovozuje automaticky nižší míru ochrany podnájemních vztahů, což je závěr neakceptovatelný. Podnájem je svébytnou obligací, na niž se použije právní úprava konkrétního závazku – ať už jde o nájem, výpůjčku nebo výprosu. I v tomto ohledu argumentuje NS zcela absurdně, když tvrdí, že podnájem je „nájmem nájemního práva“, ale zároveň se na něj nepoužije zvláštní ochrana obsažená v ustanoveních o nájmu. Zvláštní ochrana nájemců má vůči nim kogentní povahu, a NS tak de facto říká, že pokud je nájemcem nájemce, tak se ochrana nepoužije, ale pokud je nájemcem kdokoliv jiný, tak se použije (protože je kogentní).[30] Taková úvaha dává zhruba stejný smysl jako tvrdit, že zaměstnanci bude poskytována ochrana v závislosti na tom, kdo jej bude zaměstnávat.

Poslední vadu v argumentaci NS spatřuji v polemizování nad otázkou, jakým způsobem se „na podnájem použije úprava užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší“. Taková úvaha postrádá smysl – na podnájem se použije přímo úprava toho závazku, který mezi stranami vznikl, tedy zásadně nájmu, výpůjčky či výprosy. O této otázce bychom mohli uvažovat pouze v případě, že strany uzavřou inominátní smlouvu, jejíž obsah bude odpovídat všem požadavkům na vznik podnájmu. To ale bude situace velmi ojedinělá, přičemž Nejvyšší soud s ohledem na jeho argumentaci tímto způsobem téměř jistě neuvažoval.

Závěr

V tomto článku jsem podrobně analyzoval právní úpravu a judikaturu související s podnájmem, a to od 90. let 20. století do současnosti. Současně jsem se zabýval jednotlivými koncepcemi podnájmu a rozebral jsem, které z nich jsou podle české právní úpravy přípustné.

Zatímco právní úprava neprošla zásadnějšími změnami a NOZ zavedl pouze dílčí úpravy, judikatura Nejvyššího soudu týkající se podnájmu prošla od roku 1990 zásadním vývojem. I nadále však trpí řadou nedostatků a nejasností. Jak bylo ukázáno v tomto článku, přístup Nejvyššího soudu k problematice podnájmu je nekonzistentní a často vychází ze směšování vymezených koncepcí, které jsou vzájemně neslučitelné. Tato nejednoznačnost vede k právní nejistotě jak pro účastníky podnájemních vztahů, tak pro soudy nižších instancí, které se snaží judikaturu Nejvyššího soudu aplikovat.

Nejvyšší soud opakovaně zdůrazňuje akcesorickou povahu podnájmu, jeho závislost na nájmu a nižší míru ochrany podnájemců oproti nájemcům. Tyto závěry jsou však často neopodstatněné a v rozporu minimálně s logikou právní úpravy obsažené v občanském zákoníku.

Je proto „pozitivní“, že některé krajské soudy se od problematické judikatury Nejvyššího soudu odchylují a poskytují racionálnější výklad právní úpravy podnájmu. Tyto soudy sice nesprávně dovozují, že se jedná o svébytnou typovou obligaci, ale správně uzavírají, že na podnájemní vztahy je třeba ochranná ustanovení o nájmu aplikovat. Tím lépe reflektují skutečnou povahu institutu podnájmu a brání možnému obcházení zákona. Jejich argumentace přitom lépe odpovídá jak textu zákona, tak jeho smyslu a účelu.

Podnájem by měl být chápán jako svébytná obligace, která spočívá v tom, že nájemce zřídí užívací právo k věci třetí osobě, a to bez ohledu na to, zda je tento vztah úplatný či bezúplatný. Dle konkrétního vymezení práv a povinností ve smlouvě mezi nájemcem a podnájemcem se bude jednat o nájem, výpůjčku, výprosu nebo inominátní smlouvu obsahově odpovídající zákonným požadavkům. S ohledem na rozsah oprávnění pachtýře zastávám názor, že o pacht se jednat nemůže.

Nejdůležitějším faktorem, který Nejvyšší soud opomíjí, zůstává, že „podnájem" je pouhé označení konkrétního závazku ve vztahu k pronajímateli, nikoliv svébytná typová obligace. Je proto žádoucí, aby Nejvyšší soud přehodnotil svůj dosavadní přístup a poskytl jednoznačný, konzistentní a udržitelný výklad odpovídající povaze tohoto institutu.

Úvodní foto: Shluk domů. Foto: House Doodle Building, Insspirito, PixaBay.com, CC0

*Nejvýznamnější kritiku nejspíše sklidil Nejvyšší soud od dvojice autorů Melzer/Tégl v jejich článku z Bulletinu advokacie (citováno níže), případně v podcastu Judikatúra (5. díl, viz rovněž 5. díl minisérie „Expres Judikatúry“).

[1] Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník.

[2] Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

[3] Hulmák, Milan. § 666 [Podnájem věci]. In: Švestka, Jiří, Spáčil, Jiří, Škárová, Marta, Hulmák, Milan a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1896.

[4] Akcentováno hlavně v souvislosti s podnájmem bytu, viz např. rozsudek NS ze dne 14. 6. 2000 sp. zn. 26 Cdo 701/2000 (rozdílně ale např. rozsudek NS ze dne 8. 6. 2021 sp. zn. 26 Cdo 19/2021, který se zabýval podnájmem podle OZ).

[5] Liška, Petr, Lišková, Věra. § 6 (Podnájem). In: Liška, Petr, Lišková, Věra. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. 4. vydání. Praha: C. H. Beck, 2011, s. 31., obdobně rozsudek NS ze dne 17. 3. 2005 sp. zn. 25 Cdo 2075/2003.

[6] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

[7] Hulmák, Milan. § 2215 (Užívací právo třetí osoby). In: Hulmák, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 274, a 

Janoušková, Michaela. § 2215 (Užívací právo třetí osoby). In: Petrov, Jan, Výtisk, Michal, Beran, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024.

[8] Trvalost je chápána ve smyslu dlouhodobosti, ne ve smyslu věčnosti – viz důvodová zpráva k § 2274 NOZ.

[9] Vzniká pouze povinnost oznámení změny osob žijících v bytě na základě přiměřené aplikace § 2272 NOZ.

[10] § 2278 NOZ se v tomto jeví jako nadbytečný, protože pouze konstatuje logický důsledek, který přímo vyplývá z doslovného znění první věty § 2277 NOZ.

[11] Toto rozhodnutí bylo publikováno v souboru civilních rozhodnutí a stanovisek NS (jako C 8228).

[12] Výslovně uvedeno např. v rozhodnutí NS ze dne 14. 12. 2009 sp. zn. 26 Cdo 48/2008.

[13] Pro příklad uvádím rozhodnutí NS ze dne 30. 6. 2003 sp. zn. 28 Cdo 868/2003 nebo rozsudek NS ze dne 30. 1. 2020 sp. zn. 29 Cdo 119/2018-II.

[14] Shodně i rozsudek NS ze dne 30. 11. 2004 sp. zn. 25 Cdo 264/2004 nebo rozsudek NS ze dne 17. 1. 2006 sp. zn. 26 Cdo 1249/2005.

[15] Publikováno v souboru civilních rozhodnutí a stanovisek NS (jako C 8092).

[16] Shodný závěr je možné dovodit i z usnesení NS ze dne 16. 12. 2014 sp. zn. 26 Cdo 4156/2014.

[17] K použití ustanovení nájmu viz usnesení NS ze dne 19. 5. 2005 sp. zn. 28 Cdo 575/2005 a rozsudek NS ze dne 30. 1. 2020 sp. zn. 29 Cdo 119/2008-II., podle kterých je při sjednávání smluv o podnájmu nutné „mít pravidla pro sjednávání smluv o nájmu na zřeteli“.

[18] Vhodné je také upozornit na stále pokračující spory judikatury a doktríny spočívající v rozdílných názorech na úplatnost podnájmu.

[19] Jedná se např. o rozsudek NS ze dne 20. 8. 2024 sp. zn. 26 Cdo 2018/2023.

[20] Publikováno ve sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek jako R 94/2020.

[21] Současně tímto rozhodnutím NS posvětil možnost sjednání smluvní pokuty ve smlouvě o podnájmu v době, kdy zákon tuto možnost nepřipouštěl u vztahu nájemního.

[22] Za povšimnutí stojí, že při doslovném výkladu NS v podstatě říká, že strany podnájemní smlouvy nemusí respektovat žádnou právní úpravu, tedy ani spotřebitelkou, adhezní či obecnou úpravu závazkového práva.

[23] Formulace působnosti tohoto zákona § 1 odst. 1 obsahově odpovídá úpravě podnájmu v NOZ.

[24] Krajský soud v Ostravě k opačnému závěru dochází s odůvodněním, že u podnájmu se uspokojuje bytová potřeba podnájemce stejně jako u nájmu. S tím NS nesouhlasil a rozhodnutí zrušil rozsudkem ze dne 20. 8. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2018/2023.

[25] V tomto případě soud argumentoval nutností ochrany podnájemce z důvodu, že stejně jako v případě nájmu dochází k uspokojování základní lidské potřeby – bydlet.

[26] V rozhodnutí Krajského soudu v Praze ze dne 16. 2. 2022, č.j. 26 Co 230/2021-116.

[27] Melzer, Filip, Tégl, Petr. Podnájem v novém občanském právu. Bulletin advokacie, 2022, č. 5, s. 20-30.

[28] Toto NS tvrdí ve stejném rozhodnutí, ve kterém říká, že podnájem je nájmem nájemního práva. NS tedy připouští například situaci, kdy se na nájem subsidiárně aplikuje např. právní úprava výpůjčky či výprosy.

[29] K tomu srov. např. rozhodnutí NS ČSR ze dne 15. 3. 1929, publikované jako Rv I 52/29 (Vážný 8792) a říkající mimo jiné: „V pochybnosti jest míti za to, že jde o podnájem, nikoliv o postoupení nájemních práv.“

[30] V tomto ohledu je vhodné si uvědomit i ústavněprávní souvislosti, především ve vztahu nedotknutelnosti obydlí podle čl. 12 Listiny základní práv a svobod ČR.