Stav bytu při skončení nájemního vztahu a povinnosti nájemce

Každý nejspíše intuitivně tuší, že odevzdání bytu neznamená pouhé předání klíčů. Konkrétní povinnosti nájemce týkající se stavu předávaného bytu upravuje § 2293 občanského zákoníku.[1] Požadavky kladené ustanovením § 2293 OZ lze rozdělit do dvou základních kategorií: povinnosti vznikající mimo souvislost se změnami provedenými nájemcem (odst. 1) a povinnosti vznikající v souvislosti se změnami provedenými nájemcem (odst. 2 a 3).[2]

V případě odstavce 1 tohoto ustanovení platí pravidlo, podle kterého je nájemce povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal. Existuje ale výjimka, podle níž nájemce není povinen kompenzovat stav, který vznikl buďto běžným opotřebením při běžném užívání, nebo pokud se jedná o vadu, k jejímuž odstranění je povinen pronajímatel.

U odstavců 2 a 3 pak záleží na tom, zda se jedná o změny provedené se souhlasem pronajímatele, či nikoliv. Pokud ano, nájemce má v tomto směru povinnost uvést byt do původního stavu, pakliže si to strany ujednaly. V případě změn provedených bez souhlasu pronajímatele vzniká povinnost uvést byt do původního stavu automaticky. Jedinou výjimkou je případ, kdy pronajímatel sdělí nájemci, že odstranění změn nežádá.

Jak to všechno souvisí s povinností byt vymalovat?

Všechny 3 typy výše uvedených povinností mohou s požadavkem vymalovat byt souviset. Nejčastěji lze pozorovat konflikt podle pravidel v odst. 1. Pronajímatelé totiž argumentují tím, že nájemce musí vymalovat, aby splnil svoji povinnost vrátit byt v původním stavu. Často takto ale odůvodňují i případy, kdy nájemce byt nepřevzal nově vymalovaný. Nájemci se pak odvolávají na druhou část ustanovení, tedy argumentují, že vybledlá výmalba je důsledkem tzv. běžného opotřebení při běžném užívání bytu.

U odst. 2 a 3 lze příkladmo uvést situaci, kdy nájemce vymaluje byt jinou než původní barvou. To mu samozřejmě zákon nezakazuje – pokud to tedy není ani v rozporu s žádným smluvním ujednáním, může si nájemce byt vymalovat podle své libosti. Při skončení nájmu je však nutné dodržet výše uvedená pravidla. V tomto případě je tedy situace poměrně jednoznačná a lze dílčím způsobem uzavřít: pokud nájemce vymaluje byt jinou než původní barvou, může po něm pronajímatel oprávněně požadovat, aby tuto výmalbu odstranil a nahradil ji původní. V praxi to bude znamenat povinnost vymalovat byt původní barvou.

Jediný potenciální problém by mohl vzniknout za situace, kdy nájemce byt vymaluje jinou než původní barvou (a to se souhlasem pronajímatele), mezi stranami zároveň není sjednána povinnost uvést při skončení nájmu byt do původního stavu a při skončení nájmu se pronajímatel rozhodne, že se mu daná výmalba nelíbí. Literatura ani judikatura doposud tento konkrétní problém neřešila. Dle mého názoru by však v tomto případě mělo být právo na straně nájemce. Prvním z důvodů pro můj závěr je, že pronajímatel měl možnost vyjádřit ohledně výmalby svůj nesouhlas, případně souhlas podmínit právě povinností uvést ke skončení nájmu byt do původního stavu. Zadruhé je potřeba chránit dobrou víru nájemce. Mohlo by se totiž stát, že několik týdnů či měsíců před koncem nájmu vymaluje nájemce byt v dobré víře a v oprávněném legitimním očekávání, že díky tomu pak nebude muset vymalovat opět na konci nájemního vztahu. Následné vynucování povinnosti vymalovat by pak ze strany pronajímatele mohlo být klasifikováno jako zjevné zneužití práva, které podle § 8 OZ nepožívá právní ochrany.

Co se rozumí původním stavem a jak chápat běžné opotřebení?

Pro vyřešení zdánlivého konfliktu podle prvního odstavce zmiňovaného § 2293 OZ je bezpodmínečně nutné osvětlit pojmy „původní stav“ a „běžné opotřebení“.

V případě prvního sousloví nevzniká zásadnější problém – skutečně se jedná o konkrétní stav daného bytu v daném čase, a to přesněji v okamžiku faktického předání bytu. Potíže ovšem mohou vzniknout při prokazování, jaký původní stav v daném případě skutečně byl. I v tomto případě najdeme oporu v OZ, byť se to tak na první pohled nemusí jevit. Je totiž nutné použít obecnou úpravu nájmu. Podle ní se přihlédne při odevzdání věci pronajímateli k předávacímu protokolu, byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen (§ 2225 OZ in fine). Důležitost předávacího protokolu akcentuje i odborná literatura.[3] Jeho náležitosti žádný právní předpis nestanovuje, obecně ale platí, že by měl co možná nejpodrobněji popisovat skutečný stav bytu v době předání a měl by být podepsán oběma smluvními stranami. V případě, kdy jedna ze smluvních stran odmítne předávací protokol vyhotovit či podepsat, nic nebrání druhé straně zdokumentovat skutečný stav bytu jednostranným jednáním, typicky prostřednictvím fotografií či videozáznamu.

Složitější je problematika druhého pojmu, jelikož tento není v zákoně uceleně definován. Předně je vhodné zmínit, že běžné opotřebovávání nemusí být pouhým právem, ale v určitých ohledech se může jednat i o povinnost. Jako příklad lze uvést situaci, kdy v důsledku toho, že byt naopak není běžně užíván (opotřebováván), dochází k jeho poškozování (snižování hodnoty). K takové situaci může dojít například tehdy, když byt není vytápěn a větrán, a z toho důvodu dochází ke srážení vodních par či vzniku plísní.[4]

V případě, kdy nájemce vytěžuje smluvně zřízené užívací právo, bude tento pojem představovat opotřebení, které by u konkrétního bytu obvykle vzniklo při řádném užívání. Tím je myšleno užívání vlastníkem za podmínek (především účel a způsob) sjednaných v nájemní smlouvě.[5]

V případech běžného opotřebení (jakožto povinnosti i práva) tak platí, že se jedná o nedílnou součást užívání věci s péčí řádného hospodáře (§ 2213 OZ). Jedná se o zákonnou konstrukci, s níž samotná podstata nájmu jako právního vztahu počítá, a proto je náhrada za obvyklé opotřebení bytu již zahrnuta v nájemném.[6]

Povinnost provádět běžnou údržbu bytu

Vedle běžného opotřebení existuje rovněž institut tzv. běžné údržby bytu. K jejímu provádění a úhradě je v zásadě povinen nájemce (§ 2257 odst. 2 OZ). Vymezení uvedeného pojmu je v kontextu běžného opotřebení důležité z důvodu, že pokud je něco považováno za předmět běžné údržby, nemůže to zároveň být podrobováno běžnému opotřebení. Důvodem je skutečnost, že v případě připuštění takové možnosti by k provedení určité činnosti a její úhradě byli povinni současně jak pronajímatel, tak nájemce, což není možné (argumentum reductio ad absurdum). Sporná je ale otázka, v jakém režimu je nutné pohlížet na předměty běžné údržby před tím, než je skutečně nutné běžnou údržbu provést. Zastávám názor, že do té doby se jedná o běžné opotřebení – dokud totiž nevznikne nájemci povinnost investovat do údržby, nese opotřebení a znehodnocení věci logicky pronajímatel, a mělo by se toliko jednat o běžné opotřebení.

Běžnou údržbu konkrétně vymezuje vládní nařízení související s užíváním bytů.[7] Rozumí se jí obvyklé udržování a čištění bytu související s jeho užíváním. Ustanovení § 2 Nařízení uvádí i demonstrativní výčet činností považovaných za běžnou údržbu: jedná se např. o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah či čištění zanesených odpadů. Zákon ani Nařízení nestanovují žádný maximální limit nákladů, které je nájemce povinen za běžnou údržbu vynaložit.

Kdy musí nájemce běžnou údržbu provádět?

Považujeme-li vymalování bytu za předmět běžné údržby, je nutné vyřešit poslední zásadní otázku: kdy vzniká nájemci povinnost tuto údržbu provádět? Neboli – v jakém okamžiku se ve smyslu výše uvedeného prvního odstavce ustanovení § 2293 OZ stává z běžného opotřebení předmět běžné údržby?

Odpověď na otázku není jednoduchá a je jasné, že vždy bude záležet na konkrétních okolnostech případu. Obecně se otázkou zabýval např. Okresní soud v Nymburce, který uvedl následující: „Frekvenci malování bytu žádný předpis neurčuje, na rozdíl například od povinnosti provádět malování na pracovišti, ve škole či zdravotnickém zařízení, kterou určují vyhlášky. Soud tedy musí každý případ posuzovat jednotlivě s ohledem na konkrétní okolnosti. V daném případě šlo o krátkodobý pronájem bytu na 10 měsíců, přičemž žalovaný byt opustil již po pěti měsících. Obecně lze přitom vycházet z premisy, že byt by se měl vymalovat jednou za 2-5 let s přihlédnutím k požadavkům na hygienu, způsobu užívání, přítomnost domácích zvířat apod. Z provedených důkazů ani z tvrzení žalobkyně nevyplývají žádné mimořádné okolnosti, které by odůvodňovaly nutnost vymalovat byt po pěti měsících užívání.“ [8] Povinnost byt vymalovat v tomto případě sjednána nebyla a žalobkyně ji vymáhala pouze na základě zákonných ustanovení.

Povinnost nájemce byt vymalovat jakožto smluvní ujednání

V nájemních smlouvách se často objevují ustanovení, podle kterých jsou nájemci povinni byt pronajímateli předat nově vymalovaný v původní barvě. Nejprve je nutné zmínit, že takové ustanovení a priori není ustanovením nepřiměřeným (a z toho důvodu neplatným). Jedná se o pouhou modifikaci povinnosti stanovené právním předpisem.

Existují však také okolnosti, za kterých se pravděpodobně o neplatné ustanovení jednat bude. Jako příklad lze uvést následující: povinnost byt vymalovat opakovaně v krátkodobém horizontu (např. jednou za měsíc), povinnost byt bez zvláštního důvodu vymalovat prémiovými barvami či prostřednictvím neúměrně drahého konkrétního malíře nebo povinnost byt vymalovat v případě, kdy nájemní vztah trvá velmi krátkou dobu. Taková ustanovení by zřejmě testovala limity dobrých mravů.

V případě běžné nájemní smlouvy sjednávané kupříkladu na dobu určitou jednoho roku by se ale o neplatné ujednání jednat nemělo, a to dle mého názoru ani v případě, kdy nájemce převzal byt nevymalovaný. Vždy však záleží na konkrétních okolnostech případu.

V české judikatuře vyšších soudů se jedná o problematiku de facto neřešenou. K dispozici jsou pouze rozhodnutí nižších soudů: Okresní soud v Písku například v roce 2022 přiznal žalobci plnou náhradu za porušení povinnosti nájemce vymalovat byt ke skončení nájemního vztahu v situaci, kdy nájemní vztah trval 12 měsíců.[9] Ve stejné situaci přiznal náhradu škody i Okresní soud v Teplicích.[10] Obdobně lze nalézt i další rozhodnutí nižších soudů.[11]

Musí tedy nájemce byt před odevzdáním vymalovat?

Na základě výše uvedeného textu lze situace, ve kterých by pronajímatel po nájemci mohl požadovat vymalování bytu či jeho úhradu, rozdělit do 4 kategorií.

V první z nich nájemce byt převzal vymalovaný a smluvně si strany nic neujednaly. V tomto případě v zásadě vzniká nájemci povinnost odevzdat byt vymalovaný, a to na základě § 2291 odst. 1 OZ – povinnosti odevzdat byt ve stavu, v jakém jej nájemce převzal. Výjimkou je pouze stav, kdy doba nájmu byla tak krátká, že se stále jedná o běžné opotřebení při běžném užívání a povinnosti nájemce vymalovat nesvědčí ani žádné mimořádné okolnosti.

Další možností je, že nájemce byt převzal nevymalovaný a smluvně rovněž nedošlo k žádnému ujednání. V tomto případě nevzniká povinnost při skončení nájmu byt vymalovat (protože je opět nájemce povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal – tedy nevymalovaný), ale v závislosti na délce nájemního vztahu může vzniknout povinnost vymalovat v průběhu nájmu, a to z titulu běžné údržby ve smyslu § 2257 odst. 2 OZ. Na rozdíl od první situace ale bude pravděpodobně nutné byt malovat v rámci běžné údržby méně často, protože u původně nevymalovaného bytu lze předpokládat jiný užívací standard.

Ve třetí situaci nájemce převzal byt vymalovaný a smluvně byla ujednána povinnost odevzdat byt opět vymalovaný. Obecně v takovém případě platí zásada pacta sunt servanda a nájemce je povinen toto smluvní ujednání dodržet. Výjimkou může být teoretický rozpor smluvního ustanovení s dobrými mravy či jinými obecnými zásadami, posouzení ale opět závisí na konkrétní situaci. Stejně tak se může stát, že v některých případech může být smluvní ujednání zneplatněno „snadněji“, typicky v případě, kdy je nájemcem spotřebitel, slabší strana či za situace, kdy byla smlouva kontrahována adhezním způsobem.

Poslední situace pak vzniká v případě, kdy nájemce převzal byt nevymalovaný a smluvně byla ujednána povinnost jej odevzdat vymalovaný. Tento případ je v zásadě stejný jako předchozí. Rozdíl spatřuji pouze ve skutečnosti, že za tohoto stavu by teoreticky smluvní ujednání mohlo být zneplatněno s ohledem na rozpor s dobrými mravy. Otázkou zůstává, zda taková myšlenka může obstát i v praxi, protože soudy mnohdy vůbec nezkoumají skutečnost, v jakém stavu byl byt předáván, ale hodnotí pouze dobu trvání nájmu a existenci smluvního ujednání.

Problém časové blízkosti provedení běžné údržby a skončení nájmu

V běžné praxi může nastat problém, kdy nájemce vzorně splní svoji povinnost provést běžnou údržbu a byt vymaluje a následně po krátké době dojde k ukončení nájemního vztahu. V takovém případě vzniká problém, zda má nájemce povinnost byt opět vymalovat, aby splnil svou zákonnou, resp. smluvní povinnost.[12]

Za této situace se ve všech čtyřech výše uvedených variantách přikláním ke stejnému řešení. V momentě, kdy nájemce byt vymaluje, dochází opět k transformaci povahy povinnosti vymalovat z běžné údržby na běžné opotřebení. Z toho důvodu se jedná z pohledu povinnosti byt vymalovat de facto o stejnou situaci, jako by nájemní vztah začal v den, kdy byl byt vymalován. Od tohoto okamžiku je tedy možné zkoumat všechny rozhodné okolnosti nájmu – především délku jeho trvání – a při jeho skončení pak postupovat podle konkrétního řešení jednoho z výše uvedených případů. Zjednodušeně řečeno, pokud by povinnost vymalovat vznikla i za situace, kdy si odmyslíme dobu trvání nájmu od jeho skutečného počátku do okamžiku vymalování na základě běžné údržby, vznikne tato povinnost i přes nájemcem provedené vymalování během trvání nájemního vztahu.

Závěr

Problematika povinnosti nájemce odevzdat byt vymalovaný je komplexní a závisí na konkrétních okolnostech daného nájemního vztahu, včetně stavu bytu při převzetí, doby trvání nájmu a smluvních ujednání mezi nájemcem a pronajímatelem. Občanský zákoník se podrobnému řešení této nesnadné problematiky nevěnuje. K objasnění toho, kdy povinnost skutečně vznikne, je zapotřebí využít jiných právních předpisů, judikatury i logické argumentace. Neexistuje jednotný pohled na věc, ani jediné správné řešení – tento článek ale aspiruje na to, aby čtenáři poskytl komplexní pohled na věc s možností tvorby vlastního závěru.

Úvodní fotografie: Malování domu, Karolina Grabowska, Pexels, CC0

[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

[2] Znění odst. 1: „Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.“
Odst. 2: „Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.“
Odst. 3: „Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.“

[3] Švestka, Jiří, Dvořák, Jan, Fiala, Josef aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). Praha: Wolters Kluwer, 2014, § 2293.

[4] Syruček, Vladimír a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 357.

[5] Mlynář, Vojtěch In: Petrov, Jan, Výtisk, Michal, Beran, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2023, § 2225.

[6] Tamtéž.

[7] Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „Nařízení“).

[8] Rozsudek Okresního soudu v Nymburce ze dne 24. 6. 2021, č. j. 8 C 73/2021-23.

[9] Rozsudek Okresního soudu v Písku ze dne 14. 12. 2022, č. j. 3 C 244/2022-56.

[10] Rozsudek Okresního soudu v Teplicích ze dne 22. 7. 2021, č. j. 113 C 30/2020-39

[11] Např. Rozsudek Okresního soudu v Českém Krumlově ze dne 25. 5. 2022, č. j. 7 C 271/2021-62

[12] Typicky za situace, kdy krátce po vymalování dojde k zániku nájemního vztahu výpovědí a nájemce tedy v době malování neví, že nájem brzy skončí.

Vybrali jsme pro vás